Рост аренды коммерческой недвижимости в Европе будет позитивным, хотя и более медленным, чем в 2007 году, считают аналитики Jones Lang LaSalle. В целом, отмечают эксперты, в этом году общая аренда офисов будет всего на 10% ниже, чем в 2007 году. На одних рынках это скажется в большей степени, чем на других, в частности, на тех, которые подвержены влиянию финансовых услуг, напр. рынки Лондона, Мадрида и Франкфурта, где снижение спроса, вероятно, будет более сильным. Однако, уровень предложения во всей Европе, как ожидается, будет контролируемым; ожидаемое будущее предложение относительно ослаблено на этом этапе арендного цикла, и мы полагаем, что дополнительное сокращение кредитного финансирования еще сильнее ограничит предложение. В целом, уровень предложения офисной недвижимости в 2008 году будет стабильным. Рост аренды первичных офисов в крупных городах Европы в 2008 году, вероятно, замедлится, но на большинстве рынков все равно будет положительным.

Цены на квартиры в монолитно-кирипичных домах за неделю с 14 по 21 января подскочили на 0,9 процента и, прибавив к стоимости недельной давности 70 долларов, достигли уровня в 121 тысячу 730 рублей за квадратный метр. Общая стоимость квартир в Москве поднялась на 0,4 процента и составила 110 тысяч 462 рубля за квадратный метр. Цены на жилплощадь в 16-этажных и сталинских домах остались практически на прежнем уровне и составляют 107 тысяч 761 рубль за квадратный метр и 127 тысяч 940 рублей соответственно. Квадратный метр в старых панельных пятиэтажках и 9-14-этажных домах поднялся в цене на 0,7 процента, теперь стоимость квартир нужно рассчитывать, исходя из цены квадратного метра в 100 тысяч 121 рубль и 100 тысяч 218 рублей соответственно. Чуть больше на 0,8 процента подорожало жилье в сегменте кирпичных пятиэтажных домов. Квадратный метр в домах такого типа стоит 109 тысяч 292 рубля. Напомним, на прошлой неделе наблюдался спад на рынке московской жилой недвижимости. Тогда наибольшее снижение цен произошло в сегменте сталинских домов – сразу на 0,9 процента.

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга после ажиотажа 2006 года вошел в стадию плавного ценового роста. По итогам 2007 года квадратный метр жилья подорожал на 10–15%. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались малогабаритные квартиры. ‘Подводя общий итог 2007 года, можно сказать, что петербургский рынок жилой недвижимости сумел преодолеть постажиотажный синдром, — считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). — Стабильный рынок выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне необходима и риелтору, и застройщику, и гражданину, продающему и приобретающему жилье’. Первичный рынок жилья: теория и практика По данным корпорации ‘Петербургская недвижимость’, за первые 10 месяцев 2007 года город получил порядка 1,85 млн кв. м жилья (по сравнению с прошлым годом больше примерно на 17%). ‘В конце октября 2007 года более 950 тыс. кв. м было выставлено на продажу в Приморском районе, что составляет приблизительно 19% от всех новостроек Санкт-Петербурга, — рассказывает Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития корпорации ‘Петербургская недвижимость’. — Второе место по названному показателю занял Московский район (более 650 тыс. кв. м жилья, или 13%), третье — Выборгский (более 620 тыс. кв. м, или 12,5%)’. По данным специалистов холдинга ‘Миэль’, на первичном рынке квадратный метр подорожал за год примерно на 11–14%. При этом фактического увеличения цен не произошло. ‘Дело в том, что застройщики проводили различные акции, благодаря которым стоимость жилья снижалась до 20%’, — разъясняет А. Бегунов. С ним согласны и специалисты корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’. ‘Продавцы, стараясь не допустить значительного снижения цен, шли на уступки клиентам, объявляли о скидках до 15–20% при условии единовременной оплаты всей стоимости квартиры, снижали ипотечный процент, — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’. — Были предложены также и различные подарки. Например, застройщики некоторых элитных домов бесплатно предоставляли покупателям квартир машино-место в паркинге. Продавцы, действующие в других сегментах жилья, вычитали из стоимости квартир стоимость лоджии или балкона. Или проводили разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники’. ‘Отмечу, что застройщики и риелторы зачастую выставляли слишком высокие цены на объекты без отделки. При этом они не учитывали, что ремонт — весьма существенная статья затрат для тех, кто, например, берет ипотечный кредит, — добавляет Сергей Дроздов, генеральный директор корпорации ‘Петербургская недвижимость’. — Естественно, чтобы продать такую квартиру, приходилось снижать ее стоимость’. В корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’ сообщают, что в конце октября на первичном рынке квадратный метр жилья экономкласса стоил свыше 2 тыс. долл., бизнес-класса — 3 тыс. долл., элиткласса — от 6 тыс. долл. Более всего — на 20% — с начала года подорожало жилье в Московском районе Санкт-Петербурга. Вторичный рынок жилья: качество выходит на первый план В этом сегменте петербургского рынка недвижимости ситуация почти не менялась в течение года. Квартиры экономкласса подорожали за 2007 год на 7–9%. Максимальное повышение стоимости объектов наблюдалось в наиболее популярных районах — Василеостровском и Московском. ‘В то же время рост цен дифференцировался по качеству жилья, — отмечает А. Бегунов. — Так, в среднем квадратный метр в пятиэтажных панельных зданиях, хрущевках и брежневках подорожал за год лишь на 2–3%, а в сталинках и домах старого фонда, где был проведен капитальный ремонт, — примерно на 9%. Сейчас в среднем квадратный метр жилья в Питере продают за 2,8 тыс. долл.’ По информации АРИН, в конце года средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 2,87 тыс. долл. за 1 кв. м, двухкомнатных — 2,81 тыс. долл., трехкомнатных — 2,78 тыс. долл., четырехкомнатных — 2,75 тыс. долл. Что касается жилья бизнес- и элит-класса, то, по сведениям АН ‘Бекар’, в конце года стоимость квадрата в нем достигла 4 тыс. долл. (рост за год 24%) и 7 тыс. долл. (12%) соответственно. По данным корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’ в конце 2007 года наибольшее количество квартир было выставлено на продажу в Центральном районе (около 15% от общего числа предложений на вторичном рынке). Ему немного уступает Приморский район (12%). Меньше всего объектов поступило на рынок в Красносельском (5%), Кировском (5%) и Красногвардейском (6%) районах. При этом более 30% предложенного жилья — трехкомнатные квартиры, далее следуют двух- и однокомнатные (30% и 23% соответственно). Умеренная активность После ажиотажа 2006 года рынок жилья Санкт-Петербурга перешел в стадию плавного ценового роста. Граждане могли спокойно взвешивать все за и против и только потом приобретать понравившиеся квартиры. По словам А. Бегунова, постоянное увеличение покупательской активности наблюдалось с марта и до конца 2007 года. ‘Это связано с тем, что люди перестали ждать падения цен, и в результате на рынке был зафиксирован приток отложенного спроса. Кроме того, в 2007 году банки стали намного лояльнее по отношению к потенциальным заемщикам’, — считает он. В то же время, как отметили специалисты АН ‘Итака’, спрос на недвижимость в течение года все больше смещался в сегмент экономкласса. Чаще всего клиенты приобретали малогабаритные однокомнатные квартиры и комнаты на вторичном рынке, студии и однушки в новостройках. ‘Пытаясь компенсировать нехватку средств на покупку, граждане жертвуют площадью жилья. Так, если в 2006 году в Приморском районе были востребованы объекты средней площадью 38 кв. м, то в 2007 году этот показатель снизился до 36,5 кв. м’, — заметила Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН ‘Итака’. Похожего мнения придерживаются специалисты корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’. ‘В течение всего года наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров, — рассказывает В. Гаврильчук. — По сравнению с 2006 годом структура покупательских предпочтений несколько изменилась. Дело в том, что большинство клиентов приобретали квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для собственного проживания. Поэтому в основном они интересовались пусть и маленькой, но двушкой, а не крупногабаритной однушкой’. Одной из причин роста покупательской активности специалисты называют развитие ипотечных программ. ‘В 2007 году кредит стал действительно работающим инструментом покупки, — считает Ирина Пряхина, занимающая должность заместителя генерального директора по развитию в Центральном агентстве недвижимости. — Если в 2006 году доля сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, составляла 30% от общего объема продаж, то сегодня уже 80%’. По данным корпорации ‘Адвекс. Недвижимость’, за весь 2006 год было выдано 11 тыс. кредитов на 19 млрд руб., а только за III квартал 2007-го их количество увеличилось на 154, а общая сумма достигла 26 млрд руб. ‘В 2008 году по сравнению с предыдущим ожидается удвоение числа ипотечных сделок. И это несмотря на ужесточение требований к заемщику со стороны банков, а также небольшое повышение ипотечных ставок после кризиса в американской ипотечной системе’, — заметил В. Гаврильчук. Плавный рост По мнению экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в 2008 году не следует ожидать резкого увеличения стоимости жилья. ‘Цены медленно, но все же будут ползти вверх, — считает В. Гаврильчук. — В целом же за год прогнозируют подорожание объектов приблизительно на 15%’. С ним согласны и специалисты АН ‘Итака’. ‘Средний ежемесячный темп роста стоимости квадратного метра в 2008 году будет в пределах 3% в долларовом эквиваленте и до 2% — в рублевом’, — говорит Я. Долотова. В то же время, как предполагают специалисты корпорации ‘Петербургская недвижимость’, уже в первом полугодии в сегменте жилья бизнес-класса усилится расслоение, что означает неравномерный рост цен. ‘Объекты, соответствующие этой категории недвижимости по местоположению и качеству, будут дорожать быстрее, чем те, что имеют недостатки по ряду параметров, но позиционируются застройщиками в бизнес-классе, — говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации ‘Петербургская недвижимость’. — В течение первого полугодия 2008 года в данном сегменте рынка цены предположительно повысятся на 4–6%, — заявляет он’. Наиболее же существенно подорожает элитное жилье (7–10% за полгода) за счет выхода на рынок новых объектов, где цена квадрата составит 15–20 тыс. долл. и выше. ‘В ближайший год не ожидают снижения стоимости жилья, — считает М. Бимон. — Однако корректировка цен на квартиры в типовых домах может произойти в течение полугода после выхода на рынок масштабных проектов комплексной застройки. В то же время ситуация на вновь образованных территориях вряд ли окажется одинаковой. Цены здесь будут различаться в зависимости от характеристик и местоположения каждого объекта в отдельности. Например, квартиры в новых жилых массивах, расположенных рядом со сложившимися городскими районами с развитой инфраструктурой (Ново-Девяткино, Кудрово), могут стоить больше, чем находящиеся в отрыве от существующих объектов социальной инфраструктуры’. По мнению А. Бегунова, после введения в эксплуатацию всех заявленных проектов комплексной застройки расслоение рынка пойдет по географическому признаку. ‘Разница в стоимости однотипных квартир в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30–40%, а то и 50%, — говорит он. — Сегодня же местоположение диктует не более чем 15-процентный разрыв в цене’.

В Германии вынесено прецедентное судебное решение о взыскании имущества, принадлежащего РФ, в пользу частного инвестора. Высший суд земли Северный Рейн-Вестфалия в Кельне постановил продать с торгов комплекс зданий бывшего советского торгпредства для погашения 4,9 миллиона евро долга России перед немецким бизнесменом Францем Зедельмайером. Прецедент, считают юристы, увеличит число желающих судиться с Россией. Зедельмайер еще в 1998 году выиграл в Стокгольмском международном коммерческом арбитражном суде дело против российского правительства: арбитраж присудил бизнесмену 2,3 миллиона долларов компенсации потерянных инвестиций. С учетом набежавших процентов сумма составляет сейчас 4,9 миллиона евро. По данным издания, в 1991 году компания SGC International, возглавляемая Зедельмайером, и ГУВД Санкт-Петербурга учредили совместное предприятие. В его уставный капитал ГУВД внесло свою ведомственную резиденцию - особняк на Каменном острове. В 1995 году здание было передано управлению делами президента РФ, и Зедельмайер потребовал возмещения затрат на реконструкцию особняка. Обратиться в стокгольмский арбитраж бизнесмену позволил договор о защите инвестиций между Россией и Германией. Решение стокгольмского арбитража Россия не исполнила, и Зедельмайер, подобно швейцарской фирме NOGA, начал искать российское имущество, на которое можно обратить взыскание. Бизнесмен пытался, например, через суд арестовать экспонаты Роскосмоса на международном аэрокосмическом салоне ILA 2006 в Берлине. Но арест не состоялся - частные охранники выставки не пустили приставов на территорию. Более успешными оказались притязания Зедельмайера на комплекс зданий торгпредства площадью около 15 тысяч квадратных метров. Решение о продаже недвижимости участковый суд в Кельне (суд низшей инстанции) вынес два года назад. Суд тогда признал, что здание, находящееся в ведении администрации президента России, является российской собственностью и может пойти в уплату долга. При этом суд решил, что здание, арендуемое кельнскими властями для проживания беженцев, используется в коммерческих целях и потому не пользуется иммунитетом. Но за два года комплекс зданий торгпредства продан не был: РФ обжаловала решение в вышестоящих инстанциях. В октябре 2006 года Францу Зедельмайеру удалось лишь добиться решения суда во Франкфурте-на-Майне об аресте арендных платежей, поступающих в Ost-West Handelsbank (бывший совзагранбанк). Однако получить компенсацию за счет арендных платежей Зедельмайеру тоже не удалось: выяснилось, что уже после появления решения кельнского суда РФ передала здания в пользование государственному унитарному предприятию. Оно, согласно российскому законодательству, не отвечает по долгам государства, и уже само сдало здания в Кельне в аренду немецкой компании Fa. GAG Immobilien AG. В итоге суды отказали господину Зедельмайеру во взыскании арендных платежей. Передача зданий в пользование госпредприятию позволила РФ 11 мая 2007 года добиться в кельнском суде первой инстанции отмены решения об обращении взыскания на недвижимость. Но теперь Высший суд земли Северный Рейн-Вестфалия в Кельне удовлетворил жалобу господина Зедельмайера. Суд признал, что РФ по-прежнему осталась собственником зданий, зарегистрированным в немецкой поземельной книге, и переход права пользования к госпредприятию ситуацию не меняет. ‘Сейчас у кремлевской администрации исчерпаны возможности предотвратить продажу имущества с торгов’, - заявил Зедельмайер. Пресс-секретарь управляющего делами президента РФ Виктор Хреков заявил ‘Коммерсанту’, что пока решение суда российской стороной не получено. ‘Получив документ, мы будем его анализировать с учетом законодательства Германии и международного права. В случае несогласия с отдельными положениями вынесенного решения мы направим жалобу в высшую судебную инстанцию’, - говорит Хреков. Решение суда можно в течение месяца обжаловать в Верховном суде Германии, однако юристы считают, что шансов на пересмотр дела в этом суде немного.

Крупный жилой квартал повышенной комфортности «Резиденция» общей площадью около миллиона квадратных метров появится в Нижнем Новгороде, сообщил РИА Новости источник в министерстве инвестиционной политики Нижегородской области. Как уточнил собеседник агентства, жилой квартал расположится на земельном участке площадью 200 гектаров на берегу реки Оки. «Проект “Резиденция” призван стать катализатором местного рынка недвижимости», — подчеркнул он. По его словам, объем инвестиций в проект составит порядка 900 миллионов евро. Представитель министерства инвестиционной политики указал, что общая площадь жилой недвижимости в квартале составит 582,5 тысяч квадратных метров, площадь административных и деловых центров — 184 тысячи квадратных метров, площадь торговых центров — 50 тысяч квадратных метров, а площадь гостиниц — 24 тысячи квадратных метров. «Еще 24 тысячи квадратных метров придется на бассейны и спортивно-оздоровительные центры, 30 тысяч квадратных метров — на концертные залы, 38 тысяч квадратных метров — на развлекательные центры, а 47 тысяч квадратных метров — на учебные центры и заведения», — добавил он. Кроме того, отметил собеседник РИА Новости, в рамках проекта предполагается организовать причалы на 320 катеров и яхт, горнолыжную трассу длиной в километр с фуникулером, ботанический сад и зимний парк общей площадью 34 тысячи квадратных метров и монорельсовое такси длиной 12 километров. Как пояснил представитель министерства, проект «Резиденция» будет представлен на международной выставке недвижимости MIPIM-2008 в Каннах (Франция) на стенде Нижегородской области.