Мировой кризис ликвидности добрался до московской коммерческой недвижимости. Если в прошлом году в Москве и Подмосковье был построен 1 миллион 200 тысяч квадратных метров складских помещений, то в этом году их будет всего 600 тысяч вместо заявленных 1 миллиона 300 тысяч – так утверждает руководитель отдела складов и производства Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев. С Дорофеевым соглашается руководитель отдела маркетинга ‘Евразии логистик’ Николай Дицман и делает прогноз на 550-600 тысяч квадратных метров построенных складских помещений. Напуганные кризисом ликвидности банки неохотно кредитуют складское строительство, объясняют участники рынка. В связи с подорожанием стройматериалов и нестабильностью на финансовых рынках некоторые стройки в Москве и в регионах либо заморожены, либо сроки окончания строительства перенесены на более поздний срок, - прокомментировал ситуацию региональный директор отдела индустриальной складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров. На данный момент на 2009 год перенесен ввод очереди ‘Северного Домодедова’, который возводит ‘Евразия Логистик’, а компания MosCityGroup отказалась от строительства логистического парка Eco Logistics общей площадью 400 тысяч квадратных метров рядом с аэропортом ‘Внуково’.

В настоящий момент на рынке вторичной недвижимости в пределах МКАД практически не осталось ни одной юридически свободной однокомнатной квартиры дешевле 120 тысяч долларов, расположенной в доме, не предназначенном под снос до 2012 года. Данная информация была предоставлена аналитическим отделом Агентства недвижимости DOKI. ‘Такие предложения просто не успевают поступить на рынок. Во время активизации рынка в январе-марте 2008г. юридически свободные и относительно недорогие однокомнатные квартиры были буквально сметены давно зревшими покупателями, и сейчас на рынке недвижимости столицы действует негласный девиз «Дайте нам свободных квартир - и мы сдвинем рынок». Эта ситуация осложняет проведение сделок на вторичном рынке, ведь 80% из них - альтернативные, а именно сравнительно недорогие свободные квартиры являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек’, - отмечается в сообщении агентства DOKI. В отчете экспертов агентства также отмечается, что ситуацию осложнило и увеличение срока регистрация договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве с двух недель до месяца. ‘С прошлого года рынок вторичного жилья ожидал, что этот срок вновь сократиться до более привычных двух недель. Пока же участники альтернативных цепочек вынуждены ждать подбора конечных звеньев в два раза дольше. За это время вероятность того, что самый ликвидный объект (сравнительно недорогая юридически свободная однокомнатная квартира) может, при продлении срока аванса, настоять на повышении стоимости своего объекта, возрастает в 2 раза. Многие альтернативные цепочки на рынке вторичного жилья не могут замкнуться более 4 месяцев и рвутся’, - отмечается в сообщении DOKI.

Участок Люблинской линии Московского метрополитена между станциями ‘Трубная’ и ‘Марьина Роща’ с промежуточной станцией ‘Достоевская’ планируется открыть в конце 2009 года. По данным департамента транспорта и связи столицы, станция метро ‘Марьина Роща’ будет располагаться к северу от центра Москвы, в районе пересечения улиц Сущевский Вал и Шереметьевская. Новая станция пилонная, глубокого заложения. Через северный вестибюль можно будет выйти на Шереметьевскую улицу и 4-й проезд Марьиной Рощи, а через южный вестибюль — на улицы Шереметьевская и Сущевский Вал. На южном выходе планируется установить четыре эскалатора, на северном — три. 29 декабря 2007 года на Люблинской линии уже открылась новая станция — ‘Сретенский бульвар’, расположенная в историческом центре Москвы. В соответствии с Генеральным планом развития Москвы до 2025 года, одобренным столичным правительством в декабре, в ближайшее время на Люблинской линии планируется построить участки ‘Трубная’ — ‘Марьина Роща’ (2009 год) и ‘Марьино’ — ‘Зябликово’ (2010 год). Также в планах построить участок ‘Марьина Роща’ — ‘Лихоборы’ с электродепо.

Москва вновь меняет правила постановки в квартирную очередь — вчера Мосгордума в первом чтении приняла поправки к закону «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения». Теперь право числиться в жилищном «хвосте» получат не только «малоимущие», но и просто живущие в тесноте — им присвоят почетное звание «нуждающиеся в содействии города в приобретении жилых помещений». Правда, «нуждающихся в содействии» будут записывать в отдельную очередь. И стоять они будут не за бесплатными квартирами, а за дешевыми. Относительно, конечно, дешевыми — примерно раза в два ниже среднерыночной московской цены. Но и это обещание — уже подарок. В отличие от других регионов Москва не воспользовалась шансом скинуть с себя обязанность давать бесквартирному люду жилье — несмотря на то, что эта возможность была любезно предоставлена регионам новым Жилищным кодексом. Мэр столицы не раз заявлял, что «все обязательства, взятые городом до 1 марта 2005 года, будут выполнены». Это означало, что почти 200 тысяч семей москвичей, числившихся в тот момент в жилищной очереди, могли продолжать рассчитывать на помощь города в решении квартирного вопроса. Правда, новых очередников, пожелавших встать в очередь уже после «часа икс», записывали по новым правилам — с условием, что они «малоимущие». Бремя доказательства собственной нищеты оказалось таким тяжелым (чиновники потребовали целый том всевозможных документов), что донести его до места назначения смогли лишь около 600 семей, принятых на жилищный учет по-новому (для сравнения: по-старому в год в очередь записывали около 2200 семей). Неудивительно, что чиновники недавно бодро отрапортовали: очередь на жилье в Москве сократилась на 8%. Параллельно с этим мэрия, пытаясь снизить остроту квартирного вопроса для коренных жителей города, изобретала разнообразные протекционистские программы — некоторые из них были весьма спорными (например, резервирование коммерческого жилья для продажи «только москвичам»). На этот раз, похоже, депутаты нашли гениальный в своей простоте вариант — предложили организовать две очереди: из малоимущих (за бесплатными квартирами) и из более обеспеченных (за покупкой квартир по низкой цене или в рассрочку, как предусматривают программы социальной ипотеки, «Молодой семье — доступное жилье» и другие городские жилищные проекты). — Граждане, проживающие в одинаково тесных соседних квартирах, оказываются в неравных условиях, — заявил автор поправки депутат Степан Орлов. — Один — малоимущий — может получить бесплатное жилье. Другой, доход которого всего на тысячу рублей больше, чем надо, не может рассчитывать ни на что. Кстати, малоимущий, чей доход внезапно увеличился, вылетает из очереди и сразу теряет все — и надежду на бесплатную квартиру, и возможность участвовать в возмездных схемах. — С момента принятия Жилищного кодекса и вступления его в силу мы принимали на жилищный учет только малоимущих граждан, — рассказал «Известиям» замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. — То есть граждан Российской Федерации, проживающих в Москве не менее 10 лет, имеющих не более 10 квадратных метров общей площади на человека, не ухудшавших в последние 5 лет жилищных условий и, главное, не способных в силу низких доходов приобрести жилье ни по одной из льготных схем, предложенных городом. У тех граждан, кто удовлетворял всем этим условиям, кроме последнего, мы просто не брали заявления — законодательство не позволяло. Если поправки будут приняты, у этих людей будет возможность участвовать в городских программах возмездного обеспечения жильем — хотя, подчеркну, на полностью бесплатные квартиры они не смогут рассчитывать. Раньше и богатые, и бедные стояли в одной очереди, «дыша в затылок» друг другу. Теперь мы их разделили. Депутаты взяли срок до 1 февраля, чтобы уточнить формулировки.

В общем массиве жилья, построенного в период с 1930-х до начала 1990-х годов в Петербурге-Ленинграде, здания со стенами из кирпича занимают едва ли пятую часть. Однако ‘кирпичное меньшинство’, в сравнении с панельными произведениями массового жилищного строительства, пользуется гораздо более высоким спросом. Кирпичные здания пользуются большим спросом, чем крупнопанельные по многим причинам. В первую очередь потому, что кирпич – это материал, проверенный столетиями, и о его свойствах известно все. И одно из главных его свойств – теплоемкость. В то же время, жильцы старых панельных зданий уже убедились в низком качестве утепляющих материалов, которые использовались для заделки стыков между плитами - они состарились и потеряли свою функцию. Кирпич – местный строительный материал, то есть реализующийся там, где он производится. (Перевозка кирпича на расстояние более 300 км уже нерентабельна). Надо заметить, что петербургский кирпич по качеству является одним из лучших на всем постсоветском пространстве. Его изготавливают из кембрийской глины, добываемой на месторождениях Ленинградской области Сталинский кирпич Еще одно, не менее важное преимущество кирпича – он конструктивен. Кирпичом можно ‘играть’ - архитектор не зажат в строгие рамки геометрии панели. Впрочем, эту возможность в советские времена использовали крайне редко, в индивидуальных проектах зданий. В основном же советские домостроительные комбинаты вмещали в кирпичные коробки примерно те же планировки квартир, что и в панельные. Однако благодаря синтезу эстетических и физических качеств этого древнего строительного материала квартиры в кирпичных зданиях являются одними из самых ликвидных, вне зависимости от периода постройки. Высокая стоимость квартир в кирпичных домах обуславливается и тем, что такое строительство более трудоемкое – процесс возведения стен является практически ручной работой. Вручную, но при этом завидно высокими темпами, возводились жилые массивы в период с 1930-х годов до 1956 года (сталинки). До начала эпохи хрущевок, а именно 1956 года, государственные строительные нормы допускали определенную свободу творчества для архитекторов как в плане оформления фасадов зданий, так и в организации планировок квартир. Следовательно, сколько-то конкретную информацию о планировках в квартирах домов сталинского периода дать довольно сложно. По нормам 1931 года, например, одним из обязательных элементов квартиры на одного человека была спальня площадью 9 кв. м, а по нормам 1934 года – спальня площадью 12 кв. м. Очередные нормы принимались в 1944, 1948, 1954 годах. И все они ощутимо разнились. Поэтому при выборе квартиры в кирпичной сталинке менее всего стоит рассчитывать на стандартную, ожидаемую планировку. Гарантировать можно только высокие, от 2,8 м, потолки и достаточно просторные, в сравнении с хрущевками, комнаты. В листингах дома сталинского периода обозначаются литерами СТ. Главный аналитик ГК ‘Бюллетень недвижимости’ Сергей Бобашев делит сталинки на три подтипа: ‘номенклатурные’, ‘рядовые’ и, по его выражению, ‘ущербные’. Дело в том, что под аббревиатурой СТ в рекламных предложениях могут скрываться как шикарные архитектурные ансамбли, так и простые, но добротные кирпичные дома. Те же литеры относятся к довоенным рабочим общежитиям - зданиям с деревянными перекрытиями и узкими оконцами, и куда более качественные послевоенные ‘немецкие’ двухэтажки. Квартиры в ‘ущербных’ довоенных зданиях, бывших рабочих общежитиях, сегодня стоят даже дешевле, чем хрущевки. Непривлекательными их делает не только низкое качество конструкции самих зданий, но и общие, на несколько квартир, санузлы. Многоликая ‘528-я’ В эпоху индустриального домостроения основные мощности домостроительных комбинатов Ленинграда были заняты крупнопанельным жильем. В стране возведен не один десяток различных типовых серий крупнопанельных зданий. Что же касается кирпичного домостроения, то за основу был взят один единственный типовой проект кирпичного дома, серия архитектурной секции братьев Весниных – 1-528КП. Серия пережила ряд модификаций, выросла с пяти этажей до шестнадцати, но каких-то радикальных изменений в период с конца 1950-х до начала 1990-х годов в кирпичном домостроении не произошло. Дело в том, что ‘528-ю’ Госстрой, по решению ЦК КПСС, сделал единым проектом по Советскому Союзу. Это постановление лишало архитекторов всяческой инициативы. Но, несмотря на однообразие, различные ‘вариации на тему ‘528′ традиционно относятся к классу жилья повышенной комфортности. Коммунистическое недоразумение Итак, первым типовым кирпичным домом эпохи индустриального домостроения стала серия 1-528КП. Иногда риэлторы, набивая цену товару, называют такие дома ‘поздними сталинками’. Действительно, однозначно привязать эту серию к тому или иному разряду трудно. С одной стороны, если пятиэтажка построена до середины 60-х, то должна называться хрущевкой. С другой – она не панельная, а кирпичная, что характерно для построек предыдущего периода. ‘Сталинские черты’ в 1-528 выражены в массивных кирпичных стенах с эркерами и высоких, 2,8 м, потолках. Однако планировки квартир здесь сугубо ‘хрущевские’. В них маленькие кухни, смежные комнаты, крошечные прихожие, - все как в панельных пятиэтажках серии 1-507. Надо заметить, что большая часть массива 1-528 расположена в престижных районах старой застройки - в ‘сталинских’ кварталах, примыкающих к проспекту Стачек, около станции метро ‘Московская’, ‘Парк Победы’, ‘Черная речка’. Есть такие пятиэтажки и на Петроградской стороне, и даже в центре города. На базе серии 1-528 была разработана серия пятиэтажек 1-527. Здание внешне похоже на панельную 1-507, только наружные стены выполнены из массивных кирпичных блоков. Это уже точно не ‘поздняя сталинка’, а самая настоящая хрущевка, так как дома возводились индустриальным способом. Кирпичные блоки изготавливались на конвейерах домостроительных комбинатов, а уже из них собирались ‘коробки’ зданий. Постройки этой серии отличаются от панельной 1-507 лучшими теплофизическими свойствами. Во всем остальном они вряд ли могут конкурировать со своими собратьями. Основной район застройки в Петербурге – жилые кварталы вдоль Ланского шоссе. И сожалений горьких нет… С начала 1970-х в стране начался второй этап индустриального домостроения. Как панельные, так и кирпичные дома начали расти ввысь – от пятиэтажек комбинаты перешли к возведению 9- и 14-этажных домов. Первые 9-этажные здания серии 1-528КП-41 были заложены после вступления в силу норм 1963 года. На этом закончилось десятилетие ‘хрущевок’ и был взят курс на строительство жилых зданий так называемой ‘улучшенной планировки’. Разумеется, ‘улучшенной’ в сравнении с планировками предыдущего периода. К сожалению, нормы 1963 года допускали ряд особенностей убогой ‘хрущевской’ планировки. А именно: от пятиэтажек серия 1-528КП-41 унаследовала совмещенные санузлы и смежные со спальнями залы. Зала, она же ‘общая комната’, по нормам 1963 года по площади равнялась 15 кв. м для 2- и 3-комнатных и 18 кв. м в 4- и 5-комнатных. ‘Нормированные’ кухни составляли 6 кв. м. Однако нормы уже не были такими строгими, как раньше. Строители позволяли себе небольшие отклонения в большую или меньшую сторону. Поэтому при осмотре квартиры в здании серии 1-528КП-41 потребитель может обнаружить и кухню площадью чуть более 8 кв. м, и залу размером почти 22 кв. м. К числу недостатков серии можно отнести тесные Г-образные прихожие, а также узкие, вытянутые залы в трехкомнатных квартирах. Следующей модификацией единой ‘528-й’ серии стала 14-этажная одноподъездная ‘точка’ - серия1-528КП-80. Пожалуй, это самый лучший тип здания из разряда советского кирпича. Значительная часть зданий данного типа построена силами жилищно-строительных кооперативов, благодаря чему в них по сей день сохраняется относительно ровный социальный состав жильцов. Это объясняет тот факт, что дворы многих кирпичных 14-этажек сегодня огорожены, у ворот стоят охранные будки, а по всему периметру установлены камеры внешнего видеонаблюдения. Характерный признак этих домов – большие лоджии на два окна во всех квартирах. В домах серии 1-528КП-80 два лифта с ‘купейными’ (раздвижными) дверями, один из которых грузовой. Черная лестница (с отдельным входом) сообщается с площадкой переходом через лоджию. Надо заметить, что внутренняя инженерная разводка в большинстве зданий данной серии сохранилась в лучшем виде – жилье ликвидно во всех отношениях. Жилая площадь однокомнатных квартир – 21,3 кв. м; кухня от 7,6 до 8,6 кв. м. Ванна расположена поперечно. Площадь ‘двушек’ составляет 36-45 кв. м, ‘трешек’ - 45-56 кв. м. Размер четырех- и пятикомнатных квартир от 68 до 80 кв. м. Историю серии ‘528′ завершает вполне современный проект 1-528КП-82 - 16-этажный дом ‘аэродинамической’ формы с примерно такими же планировками квартир, большими кладовками и просторными лоджиями.