Проблемы и споры стали неотъемлемыми спутниками реформы ЖКХ. Спорные моменты в реформировании ЖКХ будет разбирать комиссия, решение о создании которой принял недавно Юрий Лужков. Во-первых, люди очень плохо осведомлены о том, какие плюсы и минусы принесет им ТСЖ. Во-вторых, во многих домах людям не оставляют выбора: им практически назначают управляющую компанию. Замечают это жильцы только тогда, когда тарифы ЖКХ в их доме стремительно возрастают, однако, как правило, это происходит уже после того, как все документы оформлены. Подобная практика, ставшая сегодня почти традицией, в условиях полной безграмотности населения в этом вопросе, вызывает у москвичей только отторжение реформы. По закону, до 1 января 2008 года все домовладения должны были выбрать форму управления – либо ТСЖ, либо управляющую компанию. Однако в большинстве случаев люди сталкиваются с навязыванием им управляющей компании. Во многих домах решение о форме управления домом так и не было принято, поэтому для них через процедуру конкурса органы местного самоуправления самостоятельно выбрали управляющую компанию. Главная же беда состоит, однако в том, что в России очень мало действительно профессиональных управляющих компаний. Для того чтобы получить хороший опыт, по мнению экспертов, необходимо активно работать на рынке не менее 3 лет. Кроме того, у жильцов, которые все-таки решили объединиться в ТСЖ, есть много других проблем: им надо бороться за нежилые помещения в доме (многие подвалы и чердаки проданы коммерсантам), за придомовую территорию, сталкиваться с нежеланием малоимущих жителей оплачивать разные нужды дома, наконец – просто созвать собственников квартир на собрание, на котором принимаются необходимые решения.

Компания ‘Арбат-Престиж’ закрывает магазины в центре Петербурга. Из восьми магазинов парфюмерно-косметической сети накануне было закрыто три, находившихся в районе Невского проспекта. По информации менеджера, кроме трех магазинов в северной столице, было закрыто еще пять точек в Москве и несколько в регионах. Закрыты наиболее нерентабельные магазины, сообщил начальника рекламной службы ОАО ‘Арбат-Престиж’ Антон Мельников. По мнению наблюдателей, закрытие связано с арестом руководителя сети Владимира Некрасова. Напомним, что уголовное дело в отношении главы компании ‘Арбат-Престиж’ Владимира Некрасова было возбуждено в январе этого года. Он подозревается в уклонении от уплаты налогов на сумму более 46 млн. рублей. В настоящее время Некрасов находится под стражей. Вместе с ним в Москве был задержан и арестован украинский авторитет Сергей Шнайдер (Семен Могилевич). Именно его называют негласным руководителем сети. Оба фигуранта дела отрицают свою вину.

К сожалению, отмечают эксперты, дома сегодня строят, может, и лучше, чем несколько лет назад, но все равно плохо и очень плохо. Дефекты встречаются на любых объектах – и в элитных домах, и в комплексах массовой застройки. Всем понятно, что принимать построенную квартиру нужно очень внимательно. Потому что дом, сданный госкомиссии, в дальнейшем передается в эксплуатацию товариществу собственников жилья (ТСЖ). Выявляя строительные дефекты в свежепостроенном доме, ТСЖ будет их устранять за счет средств собственников. Чтобы этого не произошло, покупателю необходимо выявить все дефекты и заставить строителей их устранить до подписания акта приемки-передачи квартиры. И если недостатки вовремя не замечены будущим жильцом и не внесены в акт для исправления, после сдачи объекта и подписания всех документов добиться каких-либо переделок от строительной компании очень сложно. Увы, на практике даже самому придирчивому и подкованному дольщику не выявить большую часть недостатков новой квартиры. Потому что их в состоянии обнаружить только профессионал. Причем, даже если вы приведете с собой бригаду знакомых строителей, которые вам подскажут, какие претензии внести в акт, вряд ли застройщик согласится удовлетворить их все, потому что мнение ваших знакомых (равно как и ваше) не считается экспертным. Да, гражданин может требовать от застройщика соблюдения прав потребителей, но, увы, слишком часто он не в состоянии грамотно сформулировать свое недовольство. Претензий предъявляется много, в акт вносится все подряд, а вот серьезные моменты как раз упускаются. Экспертная проверка Между тем на рынке более пяти лет предлагается услуга независимой экспертной оценки качества жилья в новостройках. По вашей заявке эксперты обследуют квартиру и составят официальное заключение с перечнем дефектов и недоделок, со ссылками на действующие СНиПы и ГОСТы. Этот список – основание для предъявления претензий строителям. Его можно вносить в предварительный акт приемки-передачи, который еще может называться актом осмотра квартиры (обычно он оформляется при наличии претензий у дольщика, а после устранения дефектов подписывается уже окончательный акт). Имея на руках официальное заключение экспертов, вы застрахованы от яростных споров с представителями застройщика, пытающихся сбить вас с толку и отмахнуться от претензий на основании вашей профессиональной некомпетентности. Хотя не стоит забывать, что заключение носит рекомендательный характер. Стоимость экспертных услуг – от 5 тыс. рублей, в зависимости от метража квартиры. Но, несмотря на доступность услуги (особенно в сравнении с той суммой, в которую выливаются доделки за свой счет), ею при приемке квартиры пользуются только 15% дольщиков. Самостоятельность оборачивается не только удорожанием отделочных работ, но и невозможностью эксплуатации квартиры. А устранить дефекты за счет строителей уже практически невозможно. Эксперты призывают не подписывать акт приемки-передачи до тех пор, пока вы не уверены в качестве жилья, даже если менеджеры застройщика торопят и давят на вас различными способами. Чем грозит дольщику отказ от подписания акта? Когда у вас нет оснований для задержки или ваши претензии фантастические и необоснованные, к вам могут быть применены «карательные» меры, вплоть до лишения прав на жилье (путем разрыва договора в одностороннем порядке) и перепродажи квартиры. Но это крайний случай. Если у вас есть реальные претензии, вы вправе не подписывать акт приемки-передачи. Составьте акт осмотра квартиры и вызовите эксперта (а лучше сразу придите на приемку вместе с ним). Важный момент: внимательно читайте предварительный акт – иногда он содержит в себе фразу: ‘Перечень является исчерпывающим’. Это значит, что вы не сможете его дополнить, даже если потом обнаружите куда более серьезные ‘косяки’. 10 типичных дефектов, допускаемых при строительстве жилых зданий На эти дефекты стоит обращать особое внимание при приемке квартиры, но обнаружить их самостоятельно почти невозможно 1. Нарушение воздухообмена в системе вентиляции Очень частая и серьезная проблема. Бывает, что в новых квартирах отсутствует воздухообмен. Хорошего в этом мало, но намного страшнее, когда при проверке системы экспертами обнаруживается такой дефект, как обратная тяга (летом в квартиру задувается теплый воздух, а зимой ледяной). Как следствие, духота – летом, холод и сырость – зимой, плесень и грибок. Чаще всего обратная тяга в системе воздухообмена – это результат ошибок проектирования, и устранить их достаточно тяжело и дорого. Строители грешок за собой знают, но стараются всячески от него откреститься. Редкому дольщику придет в голову проверить тягу в вентиляции, но если он все же это сделает и предъявит претензии к строителям, его обычно поднимают на смех и давят на то, что подобный дефект может определить только специалист. 2. Нарушение герметизации в вентиляционных шахтах Дефект возникает в процессе монтажа. Устранить его сравнительно просто, но обнаружить – сложно. Строители подобную претензию вообще-то претензией не считают, хотя в квартирах с нарушением вентиляции в вентшахтах не приходится рассчитывать на комфортные условия. 3. Некачественная кровля Эксперты не устают повторять, что квартиры на последнем этаже – дополнительная степень риска. Потому что хорошая кровля в новом доме – это редкая и приятная неожиданность. И если локальные протечки в кровлях еще можно исправить с помощью локальных же работ, куда хуже, клгда нарушена технология кладки в целом. 4. Отсутствие теплоизоляции стен торцевых квартир на последних и предпоследних этажах Нередко на последние и предпоследние этажи в кирпично-монолитных домах у строителей не хватает теплоизоляции. Бывает, что теплоизоляция вообще отсутствует, а бывает – насыпана отдельными кусками и дополнена строительным мусором. Такие стены промерзают зимой, иногда целиком, иногда пятнами – получаются так называемые «плачущие стены». Следствия – влага, плесень, холод. Если не определить этот дефект при приемке и не заставить строителей его устранить, после промерзания решить проблему очень трудно. 5. Плохая герметизация стыков стен Зимой такие стыки промерзают, выступает влага. И весь ваш новенький ремонт – коту под хвост. 6. Некачественные оконные блоки Этот дефект – гость практически в каждой квартире в новом доме. Ставят их тяп-ляп, установка и монтаж самых дешевых оконных блоков с самой дешевой фурнитурой проявляют себя с самой худшей стороны в первый же сильный дождь или мороз. Монтажные швы на местах примыкания оконных блоков к проемам выполняются некачественно, с огромными щелями. 7. Плохая герметизация стыков балконных плит, примыкающих к фасаду Примерно та же проблема, что и с оконными блоками. Если гидроизоляция балконных плит не выполнена по всем правилам, в стыки проникает вода. В результате стена и потолок мокнут, а зимой промерзают. 8. Плохая цементная стяжка Речь здесь не идет об идеальном уровне пола. Есть проблема поважнее – наличие трещины. Почти в 80% случаев стяжку приходится менять полностью. Она может быть выполнена по неочищенному основанию (залитая поверх строительного мусора). Тогда стяжка становится подвижной, имеет пустоты, трещины, которые со временем станут еще больше. Если на такую стяжку положить чистовой пол, через полгода он придет в негодность. 9. Промокшие плиты перекрытий Сборные железобетонные плиты перекрытий бывают пропитаны водой на 80%. Причина – в низкой культуре строительства: плиты неправильно складировались, лежали под дождем и снегом. Этот дефект устраняется элементарно: в потолке просверливают дырочки (самим этого делать нельзя – можно просверлить арматуру), и через них выпускают воду. Но если его не обнаружить при приемке квартиры, вам обеспечена сырость в течение двух-трех лет, пока вода будет испаряться. 10. Нарушение гидроизоляции фундаментов и перекрытий между первым этажом и подвалом Если в подвале будет скапливаться вода, этот дефект даст страшные последствия – испарения превратят квартиру в сырое царство плесени. И устранить дефект будет очень дорого и сложно.

Время, отведенное Юрию Лужкову президентом Владимиром Путиным на урегулирование проблемы обманутых дольщиков, подходит к концу. По некоторым прогнозам, уже этим летом он может покинуть пост столичного градоначальника. Именно это стало причиной оживленных слухов о возможном преемнике, который займет место мэра и получит под свой контроль такой лакомый кусок, как Москва. Занять кресло мэра Москвы больше всего шансов у сотрудников президентской администрации. Находясь в кресле мэра с 1992 года, Лужков уже на протяжении 15 лет осуществляет руководство десятимиллионным городом с бюджетом в 700 млрд руб. Путин летом прошлого года решил оставить Лужкова на посту мэра до момента решения проблемы обманутых вкладчиков, с которой Лужков обязался окончательно разобраться в 2008 году. По мнению большинства экспертов, это был политический ход, призванный не накалять обстановку перед федеральными выборами и обеспечить получение заданного результата . Среди возможных преемников отмечают вице-премьера правительства Александра Жукова, хотя из-за того, что он сейчас курирует важное государственное дело - Олимпиаду в Сочи, его шансы оцениваются как более низкие по сравнению с некоторыми представителями президентской администрации. О том, что преемник Лужкова будет назначен Кремлем говорят давно. В обсуждаемом перечне потенциальных мэров, как сообщил газете источник, близкий к правительству Москвы, - вице-премьер правительства России Сергей Нарышкин, управделами президента Владимир Кожин, помощник президента РФ Игорь Шувалов и глава президентской администрации Сергей Собянин. По мнению источника в московской мэрии, окружение Лужкова больше устроил бы вариант с Кожиным - он имеет давние контакты со столичным мэром, в том числе по делам службы, что обеспечило бы мягкую передачу власти. Однако другой источник, на это раз близкий к кремлевской администрации, считает более вероятным назначение на эту должность Сергея Собянина: ‘Логика назначения Собянина мэром Москвы вполне понятна - он был действительно хорошим губернатором в Тюмени. Собянин сильный аппаратчик, несмотря на то, что очень осторожный, и он всю эту команду лужковскую достаточно хорошо зачистит’. Что касается будущего самого мэра Лужкова, поговаривают, что он займет пост президента Торгово-промышленной палаты России.

Городские власти планируют уже к концу 2009 года освободить Москву от первых серийных панельных пятиэтажек, а на их месте возвести современные высокоэтажные жилые здания. Программа сноса подразумевает предоставить переселенцам альтернативную жилую площадь, однако если одна часть жителей восторженно предвкушает бесплатную замену старой квартиры на новую, то оставшиеся недовольны предлагаемым вариантам обмена. По программе, принятой в 2002 году, ежегодная норма сносимого пятиэтажного жилого фонда составляет порядка 600-650 000 кв. м. На месте известных каждому москвичу ‘хрущевок’ появляются современные многоэтажные здания с несравнимо лучшей планировкой, большей площадью комнат и иными удобствами современного жилья. По статистике более 50% таких ‘хрущоб’ уже снесено (изначально было 1720 домов, то есть более 6 млн. кв. м), осталось избавиться еще от более, чем 3 млн. кв. м. Этот объем работ изначально планировали завершить к 2010-2011 годам. Однако сегодня все больше говорят о досрочном выполнении программы. Однако, несмотря на высокие темпы осуществления программы, проблемы переселения жителей из сносимых домов сохраняются. Прежде всего, это пресловутый ‘квартирный вопрос’. Дело в том, что современные серии жилых домов существенно отличаются от прежних: и по качеству, и по уровню комфорта. Поэтому предоставить переселенцу равнозначное жилье просто невозможно. Кроме того, в хрущевках проживает немало очередников (или тех, кого мы раньше называли очередниками), семей, которым по социальным нормам полагается увеличение жилой площади, лиц, имеющих право по тем или иным причинам иметь дополнительную площадь и пр. Все эти люди желают получить новое жилье исходя из сегодняшних норм и правил. И, разумеется, натыкаются на реалии нашей пропитанной коммерцией действительности. Прежде всего, застройщик не заинтересован передать переселенцу лишний ‘квадрат’, поскольку на рынке он стоит денег. Так что, например, вместо старой ‘двушки’ жильцу предлагают переехать в ‘однушку’ такой же площади (или из ‘трешки’ в ‘двушку’). Равноценное по площади жилье предлагают и в тех случаях, когда в старой квартире проживает более одной семьи, например родители и дети, состоящие в браке. Жители, со своей стороны стараются всеми возможными силами отвоевать себе лишнюю площадь. С этой целью нередко происходят фиктивные разводы или, наоборот, заключения брака, прописка кого-либо из родственников в срочном порядке и подобные им действия. Кому-то выгоднее приватизировать свою квартиру, а кому-то, наоборот, сохранить право социального найма и в результате переселения потребовать дополнительную площадь исходя из ныне установленной социальной нормы. Некоторые ‘противоборства’ приходится решать в судебном порядке. При этом, как правило, недовольных переселенцев все равно выселяют, а дом идет на снос. Приостанавливать городскую программу никто не позволит. Как обычно, многие конфликтные ситуации возникают по большей части от незнания собственных законов или их невыполнения. Например, мало кто может сказать, за какой срок до сноса дома его жильцы должны быть официально предупреждены об этом? Когда прекращается официальная регистрация граждан в сносимом доме? За чей счет осуществляется переезд в новое жилье? Имеет ли право переселенец выбирать между несколькими новыми квартирами и как далеко предлагаемая новая квартира может отстоять от старого дома? Какое жилье получают собственники, осуществившие приватизацию и какую могут получить наниматели муниципальной собственности (попросту говоря те, кто не приватизировал квартиру)? Оказывается, дать общий ответ на любой из вышеперечисленных вопросов (а ведь они самые простые) невозможно. Каждый конкретный случай требует от юриста индивидуального подхода. Принципиально подход к переезду переселенца зависит от того, приватизировано ли у него старое жилье или он проживает в нем на правах нанимателя муниципальной собственности. В первом случае владелец жилья получает равноценное своей собственности жилье (вне зависимости от количества зарегистрированных в нем людей), но не превышающее прежнего количества комнат. То есть уменьшение количества комнат все-таки возможно, хотя это вопрос спорный, и мы поговорим об этом позже. Во-втором случае, все несколько сложнее. При предоставлении нового жилья, особенно, если оно оказывается больше старого, учитывается масса моментов: наличие в собственности у кого-либо из зарегистрированных членов семьи другого жилья, если да, то что это за жилье и где оно расположено? Затрагиваются ли при переселении интересы несовершеннолетних граждан и пр.? Например, если в старой двухкомнатной квартире проживают родители и молодая семья с ребенком и все зарегистрированы, то при переселении могут предоставить трехкомнатную квартиру. Если же прописан только один из молодых родителей с ребенком такого же пола, то большую площадь могут и не предоставить, либо попросят доплатить. Причем доплата в настоящее время, скорее всего, будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квадратного метра в этом доме. Доплата по строительной себестоимости была возможна только в первый период переселения. Не стоит думать, что переезд в новое жилье автоматически решает вопрос расселения в соответствие с социальными нормами площади на одного человека. Этот вопрос, конечно, может решиться или может быть решен частично, но вполне возможно, что решать его придется уже после переезда в новую квартиру. Опираясь на горький опыт уже переехавших семей, можно сказать, что будущему переселенцу следует, не дожидаясь официального сообщения о сносе дома, проконсультироваться у юриста на предмет своих будущих действий. Какие из возможных вариантов у него есть. Кроме того, не стоит сразу соглашаться на первые, предлагаемые городом, условия переезда. Застройщик или представитель городской администрации должны продемонстрировать не менее 3-х вариантов жилья для переезда. Будущий новосел вправе подумать и выбрать наиболее подходящий. При категорическом несогласии с предлагаемыми вариантами вполне можно обратиться в суд. К сожалению, единой схемы по порядку сноса и переселения жильцов нет. Так, раньше официально о сносе дома объявляли примерно за год (каждый жилец получал по почте официальное уведомление). В это же время автоматически закрывалась прописка. Теперь, нередки случаи, когда жильцов просят ‘убраться’ чуть ли не за два месяца (мотивируя это тем, что они и так должны были знать о сносе своего дома). При этом, за полтора года перед этим заново асфальтируют придомовую территорию и реставрируют лестничные клетки в подъездах. В некоторых домах, готовящихся к сносу, отменяют добровольную страховку жилья по причине скорого сноса, но опять же не указывают точного времени сноса дома. Например в ДЕЗе района ‘Фили-Давыдково’ отсутствие в платежной квитанции графы по оплате добровольного страхования объясняют очень просто: ‘А зачем вам страховать квартиру, ваш дом все равно скоро сносить будут’. При этом на встречный вопрос: ‘Когда именно произойдет снос?’, отвечают, что не располагают такой информацией. Подобных непонятных ситуаций достаточно много. Разумеется, все они вызваны экономическими интересами лиц, вкладывающих свои средства в строительство. От их интересов часто зависит признанают дом ветхим или нет. Например, в Западном округе на улице Ватутина собираются в ближайшее время снести два или три пятиэтажных кирпичных (!) дома, не предназначенных к сносу, лишь потому, что они мешают реконструкции квартала, который теперь находится в ведомстве МЧС. В то же время в Москве есть немало действительно ветхих панельных пятиэтажек, на месте которых затруднительно возвести новое жилое здание. Все они пока стоят на своем месте. Кроме извечных квартирных споров, рождающих массу неприятностей, существуют и другие сложности. Количество новоселов в новых домах, построенных на месте старых, значительно больше прежних. Поэтому в районах точечной застройке в Москве перегружен общественный транспорт, улицы забиты автомобилями, не хватает социальных учреждений: детских садов, школ, поликлиник и пр. То есть район не готов принять и обслужить большее число жителей, возникает так называемое переселение. Рядом с многоэтажными жилыми новостройками необходимо возводить дополнительные объекты социального назначения. К сожалению, пока многие вопросы остаются нерешенными. Утешает то, что новоселы из старых домов получают возможность поселится в пределах того же округа. Ведь предыдущие программы расселения вынуждали переезжать людей в самые отдаленные районы (в том числе за пределы МКАД), где не было ни транспорта, ни магазинов.