Как и в США, и у нас растет количество неплательщиков по кредитам на жилье. Что ждет таких заемщиков? До сих пор крайняя мера — потеря квартиры — представлялась скорее страшным сном, чем суровой реальностью: банкиры признавали, что закон такой жесткий вариант, конечно, предусматривает, но ни одного случая из практики припомнить не могли. И вот — началось… В Москве прошла конференция, организованная Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка (НАУИР). Представители банков, ипотечных фондов, госведомств обсуждали проблемы возврата кредитов и меры воздействия на недобросовестных заемщиков. — По данным за вторую половину 2007 года, свыше 1% ипотечных кредитов оказались дефолтными, — сообщил председатель Совета НАУИР Владимир ПОНОМАРЕВ. — Это значит, что заемщики были признаны неспособными расплатиться. Банки в таких случаях получают право на возврат своих средств за счет реализации заложенной квартиры. Для этого кредитору нужно обратиться в суд, который выносит решение с указанием способа реализации заложенного имущества (как правило — продажа с публичных торгов), начальной продажной цены и сумм, подлежащих уплате банку. Из выручки за квартиру также вычитаются судебные издержки и траты на организацию публичных торгов. Но сейчас до такой стадии, когда должник доводит до суда и принудительно выселяется в связи с продажей квартиры, доходит не более 50% случаев по дефолтным кредитам, уверяют представители банков. Сколько это в конкретных цифрах? — На сегодня во многих регионах имеется от 3 до 10 случаев, когда банки подавали в суд для обращения взыскания на квартиры заемщиков-должников, — сообщает президент Ассоциации ипотечных компаний (АИК) Александр БУЯНОВ. Больше половины должников при этом находили общий язык с банком в ходе судебного процесса, так что принудительная продажа квартир коснулась единиц. Но такие бедолаги уже есть. И со временем их, по прогнозам, будет все больше. Причем заемщикам, которые будут лишаться квартир в ближайшие годы, придется, возможно, значительно сложнее, чем нынешним ‘выселенцам’. — В мировой практике среднее количество дефолтных ипотечных кредитов, при которых должники лишаются заложенного жилья, — 3 — 5%, — говорит Владимир Пономарев. — Очевидно, и у нас по мере развития ипотеки (на нее наши власти делают главную ставку в решении жилищного вопроса. — Прим. ред.) наряду с ростом количества выданных кредитов будет увеличиваться и число граждан, не способных расплатиться. — Для тех, кто вынужден продавать квартиры для расчетов по ипотечным долгам сейчас, ситуация складывается относительно благоприятно, — рассказывает Александр Буянов. — По большей части это граждане, которые брали кредиты 2 — 3 года назад. Тогда, во-первых, ипотечные займы выдавались, как правило, при 30-процентном первоначальном взносе, то есть покупатели квартир брали кредит на сумму до 70% от стоимости жилья. Во-вторых, за последние годы цены на жилплощадь выросли в несколько раз. В результате теперь после продажи квартиры у заемщика остается вполне приличная сумма: за счет возврата первоначального взноса и прибыли от подорожания жилья. Так что после расплаты с банком денег еще может хватить как минимум на долгосрочную аренду, а как максимум — на покупку другого жилища. А вот тем, кто набрал кредитов с нулевым первоначальным взносом в последние год-полтора, при возникновении проблем с возвратом займа может прийтись очень несладко. У таких заемщиков сумма кредита намного больше — все 100% стоимости квартиры, а цены на жилье сейчас растут гораздо меньшими темпами, так что выигрыш от подорожания окажется гораздо ниже. — Через два-три года, когда пойдут дефолты по таким кредитам, люди могут оказаться действительно в бедственном положении, — предупреждает Александр Буянов. Надо заметить, закон предусматривает помощь в таких ситуациях: по Жилищному кодексу граждане, лишившиеся квартиры в результате задолженности по ипотечному кредиту, временно поселяются в дома маневренного фонда. Размещение там — по нормам общежития, то есть по 6 кв. м на человека. Однако, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, пока таких домов почти нигде нет. Возводить их должны местные власти, но они тонут в проблемах по обеспечению жильем очередников, льготников и т. д. НА ЗАМЕТКУ Самые частые причины невыплат Потеря работы или иного источника дохода заемщика Обратите внимание: если заемщик не в состоянии трудиться и, соответственно, зарабатывать на прежнем уровне из-за ухудшения здоровья, то при определенных условиях он может попадать под действие договора страхования трудоспособности, который заключается при оформлении ипотечного кредита. В таких случаях расплачиваться по долгу помогает страховая компания (условия уточняются в правилах страхования конкретной компании). Расторжение брака Как показала практика, в таких случаях бывшие супруги нередко начинают наплевательски относиться к своевременному внесению платежей по кредиту, поскольку рассуждают: все равно я не останусь единственным и полноценным хозяином жилплощади, чего в нее вкладывать, если все будет делиться через суд и еще неизвестно, кому что достанется… ПАМЯТКА Что делать заемщику, если возникают проблемы с возвратом кредита Для начала имейте в виду, какие последствия ждут при задолженности. 1. Штраф за просрочку внесения ежемесячного платежа. Это наиболее мягкая мера; применяется, если заемщик ненадолго — от нескольких дней до месяца — задерживает плату по кредиту. В среднем штраф в разных банках составляет 0,1 — 0,5% от суммы пропущенного платежа за каждый день просрочки. 2. Досрочное погашение кредита. Эту жесткую меру банки применяют к тем, кто начинает задерживать платежи систематически — обычно три и более раз в течение года, причем необязательно подряд. В такой ситуации заемщику приходится срочно искать средства на полный возврат оставшейся части кредита. Одним из способов может быть получение нового кредита в другом или том же банке. 3. Продажа квартиры. Это крайняя мера. Применяется, если становится очевидно, что в обозримом будущем заемщик не сможет платить по кредиту. Сначала банк предлагает добровольно продать жилье. Из выручки удерживается невыплаченная часть кредита, проценты и пени за просрочку выплат, а остаток получает заемщик. Если должник не хочет добровольно расставаться с жилплощадью, то банк может обратиться в суд для принудительной продажи квартиры с публичных торгов. СОВЕТЫ Если чувствуете, что с выплатами возникают или вот-вот возникнут трудности, честно расскажите обо всем сотрудникам банка. Обычно добросовестным заемщикам, попавшим в затруднительное положение по уважительным причинам, идут навстречу. В частности, разрабатываются специальные программы восстановления платежеспособности. По согласованию с банком возможна отсрочка выплат, обычно на срок до 1,5 — 2 лет. В этот период вы не вносите платежи в счет возврата основной суммы кредита, а выплачиваете только проценты. Еще один способ — перекредитование. В этом случае банк выдает вам новый кредит для погашения выплат по ипотечному займу. Вы избегаете штрафов за просрочку и риска, что банк потребует досрочного погашения ипотечного кредита. Однако учитывайте: происходит так называемая капитализация ипотечных процентов — они включаются в основную часть нового кредита наряду с платежами по возврату ипотечного кредита, и в результате новые проценты вы будете платить уже с большей суммы.