В прошлом году Киевское направление стало абсолютным лидером по числу новых проектов, по количеству сделок обошло Рублевку, а по спросу сравнялось с Новорижским, разделив с ним пальму первенства на рынке. И, согласно нашему опросу, покупая загородный дом, вы выбрали бы с большой вероятностью именно это направление. Плюсы и минусы Одна из самых экологически чистых и живописных подмосковных трасс, стародачное Киевское шоссе, казалось бы, территория стабильности и ретро в хорошем смысле этого слова. Здесь много леса, несколько рек – Десна, Пахра, Нара, Незнайка и ряд более мелких, здесь находятся такие известные поселки, как Фрунзевец и Новоглаголево. Вообще, Киевское направление – продолжение Ленинского проспекта и проспекта Вернадского, вдоль которых расположены Московский университет, МГИМО, ряд других знаковых образовательных учреждений. Между Киевским и Минским шоссе находится огромный Баковский лесопарк, созданный в 30-е годы как защитный пояс Москвы. Кроме того, это направление может похвастаться практически полным отсутствием пробок: на выезде из города оно имеет 6 полос, так что проблемы могут возникать только в час пик и вблизи зоны ремонта (шоссе реконструируется, что должно еще поднять показатели транспортной доступности). У трассы есть и скоростной дублер – Боровское шоссе с возможностью выезда на Минское. Но, как водится, помимо плюсов есть и свои минусы. В данном случае основной – это наличие поблизости аэропорта Внуково, из-за чего все территории Киевского направления от 0 до 30 км от МКАД попадают в зону акустического воздействия полетов. В непосредственной близости к Кольцевой добавляется Соларьевский полигон по сбору мусора и протяженное Николо-Хованское кладбище. Так что экологическое благополучие начинается только километров за 20, а в идеале 30, от МКАД. К сожалению, транспортная беспроблемность заканчивается раньше: на 15 км трассы проезд сужается до 2 полос. Форматы, цены Как рассказывает заместитель генерального директора компании ‘Миэль – Загородная недвижимость’ Владимир Яхонтов, основной тип жилья на Киевском направлении – коттеджи, за исключением поселка Фрунзевец, где представлены также дуплексы, и Апрельской Мелодии. Инфраструктура направления пока не очень развита. ‘В основном это торговые точки в населенных пунктах по трассе, – говорит генеральный директор компании ‘Элит Строй’ Сергей Гоз. – Однако за реконструкцией дороги должно последовать развитие инфраструктуры, а затем начнется активная застройка этого направления поселками бизнес- и элитного класса’. ‘В настоящее время на Киевском направлении расположено около 50 организованных коттеджных поселков. Из них 23 находятся в стадии активных продаж, – приводит свою статистику исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. – Большинство поселков – 63% расположено в пределах 20-40 км от МКАД. На удалении до 20 км находится лишь 13% поселков, и 24% поселков удалены от МКАД на более чем 40 км’. 70% поселков Киевского направления относятся к сегменту бизнес-класса, 25% – эконом-класс, 5% – премиум. Из поселков, находящихся в активной стадии продаж лишь 9% расположены к Москве ближе чем на 20 км, продолжает Литинецкая, 65% находятся на удалении 20-40 км от МКАД, и 26% – за пределами 40 км. 61% продающихся поселков позиционируется в бизнес-классе, 30% – эконом, и 9% – премиум-класс. У многих девелоперов, говорит директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital Алексей Короткий, здесь уже есть площадки, так что в обозримом будущем предложение заметно увеличится. По спросу, как рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании ‘МИАН – агентство недвижимости’ Светлана Кондачкова, Киевское направление практически сравнялось с лидерами – Новорижским и Рублево-Успенским шоссе (11% в общей структуре), а по популярности пока что занимает четвертое место (после Рублевки, Новой Риги и Калужского шоссе). Что до цен, то, по словам Марии Литинецкой, за год в поселках Киевского направления они поднялись на 30%. Сотка земли в пределах 30 км от МКАД может стоить сейчас от $7 тыс. до $50 тыс., уточняет эксперт. Как уточняет Светлана Кондачкова, вне лесных зон земля по этому направлению стоит от $12 тыс. до $25 тыс. за сотку, а в зоне лесных насаждений – $18–40 тыс. за сотку. Дома в дачных товариществах, по данным ‘МИАН – агентство недвижимости’, предлагаются сейчас по Киевскому шоссе в радиусе до 60 км от Кольцевой по цене от $150 до $300 тыс., для бизнес-класса диапазон $600 тыс. – $1 млн, а предложение в элитном сегменте (особняк с земельным участком) будет стоить от $1,5 млн до $3 млн. ‘В строящихся организованных коттеджных поселках диапазон цен составляет от $600 тыс. (поселок Чистые Ключи) до $4,135 млн (поселок Графские Пруды)’, – добавляет Владимир Яхонтов. Средняя арендная ставка по направлению (в 40-километровой зоне от МКАД), как считает менеджер продаж департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Ирина Семенова, сейчас находится на уровне $6 тыс. в месяц. Перспективы ‘Если Дмитровское шоссе можно условно охарактеризовать как спортивное, а Новорижское пестрит концептуальными проектами, то Киевское богато стародачными местами, самой историей, – считает руководитель дачно-развлекательного комплекса ‘Гагаринлэнд’ Василиса Баженова. – Это изюминка трассы, поэтому всегда найдутся люди, любящие яркие краски природы этой зоны, которых не испугает шум самолетов над головой. Перспективы развития направления самые хорошие, думаю, оно и дальше будет нас радовать интересными проектами’. Направление стремительно набирает популярность, и данная тенденция будет только усиливаться, полагает Владимир Яхонтов: ‘Это относится также к дальним землям по Киевскому направлению, в качестве примера можно назвать проект ‘Экомир’ (площадь 1,5 тыс. га) ‘Большой земельной компании’. Проект включает в себя комплексы имений (Долина Имений), развлекательный парк ‘Мировая этнодеревня’, агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, охотничьи хозяйства, фермы и пр. Курорт будет использоваться для спорта и отдыха круглый год’. По мнению Марии Литинецкой, в будущем стоит ожидать переструктуризации рынка (загородной недвижимости в целом, и Киевское направление не станет исключением) в пользу сегмента эконом-класса; основной объем предложения будет сдвигаться за 50 км от МКАД, будет развиваться и сегмент дальних дач. А вот Ирина Семенова, напротив, считает, что по Киевскому направлению увеличится число новых проектов бизнес- и премиум-класса. ‘Улучшится продуктовая линейка за счет появления не только новых коттеджей, но и целых микрорайонов, – считает эксперт. – Это будет мультиформатное жилье, сочетающее в себе и многоквартирные дома, и таунхаусы’.