Основная цель сдачи в аренду жилья – получение прибыли. И для того чтобы доход был максимальным, перед заселением нанимателей нужно реально оценить стоимость объекта недвижимости. А после решать, стоит ли в квартиру делать дополнительные денежные вливания или же оставить все как есть. Быть рантье в большом городе очень выгодно, так как спрос на временную жилплощадь превышает предложение, и ценники постоянно растут, особенно если речь идет о небольшой квартире. В конце лета – начале осени на рынке аренды обычно царит ажиотаж, свободное жилье уходит мгновенно. Стабильную популярность объектам эконом-класса в мегаполисе обеспечивает приток трудовых мигрантов, студентов, туристов. Обладатели объектов эконом-класса, допускающие типичные ошибки при сдаче квартиры или комнаты, условно делятся на две категории. Первую составляют те, кто практически не занимаются жильем – не делают никакого ремонта, даже элементарного, косметического. Кроме того, заполняют квартиру или комнату старой, ветхой мебелью. Вторую – те, кто в погоне за высокой прибылью делают очень дорогой ремонт в квартире, без оглядки на район и общее состояние дома. Арендодатели обеих категорий впоследствии разочаровываются в ожиданиях сверхприбылей. Потому что истина, как всегда, лежит посередине. Специалисты советуют перед сдачей внаем оценить состояние самой квартиры, дома и, что немаловажно, прилегающей к нему территории. Если район, где расположена квартира, не котируется в городе, вкладываться в обновление жилья не имеет смысла. И наоборот, объект, находящийся в престижном месте, будет сдаваться по высокой цене – при условии качественного ремонта. Эти вложения оправдаются, если жилплощадь сдавать в течение нескольких лет. Следующий параметр – местонахождение дома. Если от него до метро можно дойти не более чем за десять-пятнадцать минут, ставка значительно возрастает. Вкладывать большие деньги в переделку жилища неразумно, если дом расположен на окраине спального района и до подземки можно добраться только на маршрутном такси. Ремонт все равно не поднимет арендную плату. Нужно также учесть инфраструктуру микрорайона: наличие парковки, магазинов, детских садов, школ, предприятий службы быта. Оцените сам дом, его внешний вид. Установлен ли на парадной двери домофон, в каком состоянии подъезд и двор, работает ли лифт? А что можно сказать про социальный статус соседей? Все перечисленные факторы весьма существенны. Не стоит оставлять в квартире старые вещи, к которым вы привыкли и которые вам дороги как воспоминание, ведь их новые жильцы, скорее всего, сочтут ненужным хламом. Постарайтесь создать в квартире здоровую и благоприятную атмосферу, ведь ваш потенциальный арендатор в этих стенах начнет новую жизнь. Дополнительным плюсом к вашим доходам станет оснащение квартиры бытовой техникой: наличие стиральной машины и телевизора просто обязательно. Стоит сделать легкий ремонт: покрасить рамы, поклеить пусть недорогие, но новые обои, освежить потолки. Но если это не по карману или вам некогда этим заниматься, можно договориться, что ваш квартирант улучшит состояние жилища в счет арендной платы. Только заранее уточните все расходы, чтобы потом он не выставил вам немыслимый счет. Если в квартире голые стены – не беда. Не стоит захламлять жилье чем попало или, наоборот, обставлять ‘по полной программе’. В первом случае это может вызвать неприязнь, во втором – принести убытки. А для пустующей квартиры всегда найдутся арендаторы, которые с радостью расставят собственную мебель по своему вкусу. В завершение еще ряд нестареющих истин от специалистов. Двухкомнатные квартиры ненамного дороже однокомнатных. Сдать трех-четырехкомнатные апартаменты в спальном районе очень сложно. Для определения оптимальной арендной ставки можно зайти на какой-нибудь специализирующийся Интернет-сайт, задать параметры квартиры: район, удаленность от метро, тип дома, планировку, этаж, и стоимость аренды будет определена. Многие компании предлагают услугу оценки квартиры по телефону. И наконец, очень важно грамотно составить договор с будущими жильцами, в котором необходимо оговорить сроки платежей, определить, кто платит за телефон и электричество, порядок вашего доступа в квартиру, условия расторжения и другие важные нюансы. Не стоит забывать также, что в последнее время государство обратило пристальное внимание на рынок аренды жилья, поэтому для вашего спокойствия имеет смысл заключить официальный договор и платить с него подоходный налог 13%.

1 апреля в Новосибирске прошла четвертая церемония вручения ‘Золотой мусорной корзинки’ - приза за самые сомнительные архитектурные достижения. Эксперты подчеркивают, что причина уродливости новосибирских новостроек лежит не в культурной, а в экономической плоскости. Фактически архитектуру города уничтожают инвесторы, рассматривающие недвижимость как средство сохранения капитала, а не как пространство обитания. Церемонию вручения организаторы из Архитектурного клуба стилизовали под средневековое церковное судилище. Обвинители-инквизиторы вынесли на суд аудитории Архитектурного клуба 8 зданий, отобранных по результатам народного интернет-голосования. Окончательное решение по итогам прений выносили собравшиеся в зале архитекторы и дизайнеры. В результате ‘адвокату’, в роли которого выступил известный архитектор Алексей Журавков, удалось добиться оправдания пяти сооружений, обвиненных новосибирцами в бездарной проектировке. В списке оправданных - жилой дом на улице Блюхера и венчающая его крышевая конструкция ‘Парфенон’, бизнес-центр ‘Кобра’ в центре Новосибирска и небольшой частный дом на Кропоткинском жилмассиве. Три новосибирских сооружения ‘казни’ не избежали. Испещренный остекленными выступами торговый центр ‘Манхеттен’ на улице Ленина получил ‘мусорную корзинку’ в номинации ‘Море волнуется’. Жилой дом на Горском жилмассиве, который строительный концерн ‘Сибирь’ увенчал своеобразным пентхаусом, получил награду с формулировкой ‘Дачный домик на крыше’. Первое место среди самых уродливых зданий (с формулировкой ‘За трепетную любовь к Новосибирску’) присудили блочной постройке в Ленинском районе.

Высший арбитражный суд (ВАС) 15 января 2008 года вынес решение, которое должно заставить арендаторов быть бдительнее. Незарегистрированный договор на аренду помещения может лишить арендатора помещения, а уплаченные средства придется возвращать в судебном порядке. Компания, чье дело оказалось в ВАС, лишилась арендованной на 10 лет площади, не успев пройти этап госрегистрации сделки. По мнению ВАС, приоритетные права остаются за арендатором с зарегистрированным договором аренды, даже если он заключен позже, чем договор на аренду той же самой площади с другими компаниями или гражданами. Компания ООО ‘Гранд’ в октябре 2006 года заключила договор об аренде помещения с Департаментом управления имуществом городского округа Самара. Договор был заключен до 2016 года. Департамент обязался предоставить в пользование компании нежилые помещения общей площадью 185,60 кв. м. Но департамент спустя полтора месяца заключил договор на те же помещения с другой компанией - ООО ‘Ника’, который был зарегистрирован по всем правилам, несмотря на то что ‘Гранд’ тоже подавала заявление и документы на госрегистрацию договора. Столкнувшись с такой ситуацией, компания обратилась в суд с требованием признать договор между департаментом и ‘Никой’ недействительным. Суды первой и апелляционной инстанции требования не удовлетворили. А вот Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (ФАС ПО) ‘Гранд’ поддержал. Свое решение суд мотивировал тем, что договор не содержал условий о сроках госрегистрации. Нет указаний на сроки и в законе. Следовательно, делает вывод ФАС ПО, регистрация может быть произведена в течение всего срока действия договора. То есть в данном случае в течение 10 лет. Однако ВАС занял прямо противоположную позицию. По Гражданскому кодексу (ГК) договор, заключенный на срок не менее года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента этой регистрации. Эксперты поддерживают позицию ВАС. ‘Странно, что это дело вообще дошло до высшей инстанции’, - говорит управляющий партнер юридической фирмы ‘Мегаполис Лигал’ Елена Лебедева. По ее мнению, ситуация очевидна: нет регистрации - договор недействителен. Юристы считают, что данное дело - однозначный знак для компаний быть начеку. Несмотря на то что время, когда нечестные арендодатели наживались на заключении сразу нескольких договоров, уже прошло, описанная ситуация до сих пор не редкость, отмечает руководитель департамента ‘Недвижимость. Земля. Строительство’ юридической фирмы ‘Вегас-Лекс’ Юрий Борисенко. ‘Если договор подписан, это не значит, что в нем не найдется тысяча причин его не исполнить’, - говорит он. Гендиректор юридической компании ‘Интерцессия’ Юлия Врублевская советует предпринимателям во избежание неприятных ситуаций перед подписанием договора получать выписку из ЕГРП по арендуемому объекту и убеждаться в его юридической ‘чистоте’, а при подписании договора брать от другой стороны пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора, и самим обращаться в регистрирующий орган

Купить пустой земельный участок хотят многие. Частные инвесторы – потому что инвестиции в землю могут принести даже больший доход, чем покупка коттеджа. Юридические лица – из-за нежелания тратиться на снос или реконструкцию строений, имеющихся на участке. Гораздо рентабельнее осваивать участок ‘с нуля’, но при условии – если есть все необходимые коммуникации. ‘С нуля’ будет осваивать землю и покупатель земли для личных целей, движимый идеей создать ДММ – дом моей мечты, как это называют риэлторы. Спрос на ‘просто землю’ — высокий. И даже неискушенный в земельных делах человек понимает как минимум три важных момента: что купить можно у посредников и прямых владельцев, что цена покупки может быть более и менее выгодной. И что придется озаботиться юридической чистотой и надежностью сделки. Куда идти, или Без посредника - никак Купить землю сегодня можно и у собственников, и через посредников, в число которых входят разовые ‘непрофильные’ перепродавцы и агентства недвижимости, специализирующиеся на подобных сделках. Риэлторы сегодня сосредоточили в своих руках наибольший объем загородных предложений. Большинство компаний в основном работают с построенными объектами, с земельными участками в посёлках с подрядом или без, - объяснили Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru в агентстве недвижимости WELHOME. Сделки с неосвоенной землёй, проходящие при посредничестве риэлтора, занимают самую незначительную нишу. И чем дороже земля, тем сложнее её купить без помощи агентства, говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME Владимир Кузнецов. А дешевая земля, как горячие пирожки, разлетается очень быстро, — констатирует Светлана Липатова, консультант офиса ‘Новая Рига’ АН DOKI. Собственники такой земли это прекрасно понимают и потому часто успевают продать сами. Только поймать такие предложения, видимо, целое искусство. Картину дополняют в компании ‘Промышленные земли’: для рядового покупателя приобрести земельный участок, минуя посредника, затруднительно в силу конъюнктуры рынка. Непрозрачность – первая и главная его особенность. Один и тот же участок продают несколько брокеров и у каждого ‘своя’ цена. В таких ‘цепочках’ рядовому покупателю практически невозможно выйти на реального собственника. Сегодня из-за обостряющейся проблемы дефицита земли в Подмосковье, внимание игроков переключается на сопредельные с Московским регионом области. Московские риэлторы уже начали заниматься продажей коттеджей в организованных поселках на таких территориях. Крупными же наделами, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании ‘Новый город’, московские риэлторы как правило не занимаются. Когда такое предложение появляется, то обычно выясняется, что продавцы имеют какой-то ‘выход’ на Москву, но чаще всего это не риэлторы и не девелоперы, а люди, ведущие какой-то другой бизнес. Продажа земли для них – часто побочное занятие. Ассортимент загородного продукта, которым располагают риэлторы, довольно широк, попадаются и дешевые предложения, - говорит Алексей Аверьянов генеральный директор Vesco Consulting. Это могут быть земельные участки сельхоназначения, либо без коммуникаций. Продажа любого загородного участка технически дело довольно хлопотное (выезды на место и показы требуют массу времени и усилий), а комиссионные впрямую зависят от суммы сделки. Поэтому риэлторы, объясняет Татьяна Капланова, коммерческий директор компании ‘Mozaik Development’, берутся за недорогие объекты, если имеется возможность предложить покупателю дополнительные услуги: сопровождение сделки, регистрации права собственности на участок, изменение статуса земли, получение исходно-разрешительной документации для строительства. С учетом услуг риэлторов, участок в малоосвоенных регионах размером 5 га, может обойтись в $50 тыс., из расчета $100 за сотку. Сколько стоит входной билет Cтоимость земли колеблется в рамках от 100 у.е. за сотку (крупный участок сельскохозназначения на большом удалении от Москвы без подведённых коммуникаций) до 300 тыс. у.е. (лесной участок в охраняемом посёлка в 15-километровой зоне Рублёво-Успенского шоссе). Стать обладателем привлекательного для инвестиций подмосковного участка можно, имея сумму в $100 тыс., - утверждают в компании DOKI. В этом ценовом диапазоне сегодня находятся достойные внимания участки на Калужском, Киевском, Пятницком и некоторых других популярных направлениях. Они принесут доход не менее 20-30% годовых. Присматриваясь к более престижным трассам - Рублевскому или Новорижскому шоссе – нужно быть готовым выложить уже $20 тыс.-100 тыс. за сотку. C точки зрения дальнейшего роста, по оценке ‘МИЭЛЬ-Загородная недвижимость’, наиболее выгодны участки на Западных и Юго-Западных направлениях (сектор от Новорижского до Калужского шоссе) на удалении до 30 км от МКАД. Порядок цен на такие участки также от $20 тыс. до $100 тыс. и более за сотку. Разумеется, можно стать владельцем участка, обладая и $20 000, но не в престижных районах Подмосковья. Руководствуясь желанием купить недорого, надо рассмотреть варианты покупки по недооцененным направлениям, говорит Олег Птушкин, начальник отдела продаж холдинга ‘МДК-Групп’. Одно из таких – Ярославская трасса, где решается вопрос транспортной доступности (недавно открыли развязку возле Королева, к концу года обещают открыть еще одну в районе Мытищ). Уже планируется строительство поселков за первой бетонкой. Сейчас приобретение участков в этих местах очень выгодно, так как через несколько лет цены изменятся в разы. Если инвестор обладает скромными средствами, есть смысл обратиться к предложению удалённых земель, причем, ценовая динамика в относительных цифрах в этом сегменте выше. Приобретать нужно ликвидную землю без очевидного отрицательного окружения. Новые тенденции: едем в Тульскую область Возникновение новой тенденции рынка – интерес к регионам – имеет под собой несколько причин. Это и сокращение предложения в Подмосковье, и более низкие цены в областях, и возможность предложить клиентам крупные и недорогие наделы земли – то, что в Московской области по карману только очень состоятельным приобретателям. По данным компании DOKI, стоимость сотки в соседних областях может начинаться со $100. К дешевым вариантам, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании ‘МИЭЛЬ – Загородная недвижимость’, можно отнести варианты в Тульской и Калужской областях. В Тульской, например, ‘МИЭЛЬ’ организовала продажи участков в рамках проекта ‘Киевская Русь’, где стоимость сотки земли стартует с 78 тыс. руб., (площадь участков составляет порядка 15-29 соток). Аналогичное предложение есть в поселке ‘Заречье’ Тульской области. Сейчас, говорят в компании ‘Промышленные земли’, продаваемые региональные земельные участки – обычно значительные по площади, от 1-го – 2-х до сотен гектаров, и приобретают их, в основном, в спекулятивных целях, так как земля дорожает быстро и постоянно. В основном, через риэлторов проходит не просто земля, а готовые проекты формата ‘дальних дач’ в Тверской, Тульской и Владимирской областях, объясняют в Welhome. К примеру, в Тверской области наиболее интересные поселки ‘Московское море’ и ‘Конаково River Club’. Из новых проектов в Тульской области называют ‘Велегож-Парк’, во Владимирской - ‘Заповедный край’. Средние цены на дома эконом-класса с небольшими участками колеблются от $100 до 250 тыс. Если проект имеет интересную инфраструктурную составляющую, крупные домовые участки или находится на первой линии возле большой воды, то средняя стоимость предложения может составлять от $500 тыс. до 1 млн. Прошлое и будущее. Правовое и градостроительное Существует как минимум два основания для того, чтобы при покупке земельных участков обратиться к специалистам. Первое: наличие у них максимального набора предложений. Второе: умение ими оценить степень риска сделки. Правда, для этого вам придется приложить известные усилия. По своей воле проверять надежность объекта, историю возникновения прав на него будут или на элитном рынке или, если повезет, в обычном агентстве недвижимости, но руководствующемся высокими принципами качественного обслуживания. А ведь неприятности по части претензий третьих лиц обычно всплывают после покупки. Юридически риэлтор не несет никакой ответственности за предлагаемый объект. Об этом говорит Максим Лещев, генеральный директор компании ‘Гео Девелопмент’: ‘Уровень проверки документов оставляет желать лучшего. В случае возникновения претензий третьих лиц или других обременений риэлтор физически не сможет ни за что отвечать, поэтому и не предоставляет гарантий. В последнее время встречаются организации, которые гарантируют и страхуют сделки, но это, в первую очередь, касается элитного сегмента недвижимости, где и без того покупатель зачастую привлекает именитое адвокатское бюро’. Максим Лещев рекомендует в любом случае внимательно прочитать земельный кодекс, заказать выписку из ЕГРП, посетить местную администрацию, земельный комитет и кадастровую палату с вопросом о юридической чистоте объекта покупки. Между прочим, неоформленная земля присутствует в обороте рынка и на нее существует спрос. Недавно компания ‘Гео Девелопмент’, реализовала земельный участок, по стоимости в 2 раза ниже рыночной из-за серьезных юридических сложностей. Как правило, объясняют в Vesco Consulting, неоформленными соответствующим образом продаются большие участки, интересные крупным девелоперам и застройщикам больше, чем самим собственникам. Такие собственники просто не могут оформить эти земли должным образом. Крупным же игрокам это вполне под силу. Часто после оформления территория снова выставляется на продажу. Кроме истории земли, неплохо поинтересоваться и ее будущим. Власти подмосковного региона, (да и других регионов РФ) вынашивают самые смелые планы по расширению дорожной инфраструктуры, возведению целых новых городов и поселков. Чтобы избежать неприятностей, - объясняют в компании ‘МИЭЛЬ-Загородная недвижимость’, - нужно отслеживать изменения в генеральном планировании Подмосковья в целом и перспективы развития прилегающих к вашей земле территорий в частности. Известны случаи, говорит С.Орбант, предложений компенсаций: например, в деревне Рассказовка (7 км от МКАД по Боровскому шоссе) жителям предлагали довольно существенные денежные суммы, но они не согласились на них. И обновленное Боровское шоссе пришлось прокладывать через лес, рубить просеку, делать эстакаду и т.д. Избежать ‘несостыковки’ планов по покупке земельного участка частными лицами и планами властей по прокладке новых скоростных дорог и т.п. деятельности в долгосрочной перспективе практически невозможно, считает Оксана Жильцова, управляющий партнер компании ‘Промышленные земли’. Правда, не исключается и оптимистический сценарий развития событий: например, земля куплена, на ней идет строительство задуманного объекта. И по всей округе разносится радостная весть: неподалеку власти возводят/реконструируют трассу, что существенно улучшит транспортную доступность района, сократит время в пути. Как правило, говорят риэлторы, в таких случаях стоимость недвижимости в этих районах подрастает процентов на 10–15%. Такое тоже возможно.

Басманный суд Москвы начинает сегодня предварительные слушания по делу руководителей компании ‘Социальная инициатива’, обвиняемых в обмане вкладчиков долевого строительства жилья. Общая сумма вменяемого ущерба составляет 1,2 млрд. рублей, а в качестве потерпевших по делу проходят несколько сотен вкладчиков. Слушания пройдут в закрытом режиме. На скамье подсудимых — глава компании Николай Карасев, его жена Наталья, занимавшая должность его заместителя, начальник правового управления Лариса Мошкина (дочь Карасева от первого брака), и главный бухгалтер Сергей Литовченко. Им инкриминируется хищение путем мошенничества средств, внесенных 799 гражданами на строительство жилых комплексов в Москве на бульваре Маршала Рокоссовского. Стоит отметить, что это лишь первое уголовное дело в отношении глав ‘Социальной инициативы’. Продолжается расследование основного дела компании, имевшей филиалы в 15 регионах только Центрального федерального округа.