По данным аналитического центра ‘Индикаторы рынка недвижимости’ (ИРН), за прошедшую неделю индекс стоимости жилья в Москве прибавил еще 1,2% и достиг 5,223 пунктов. Эксперты ИРН полагают, что в течение апреля темпы удорожания московской недвижимости еще будут оставаться довольно высокими, однако после майских праздников велика вероятность наступления ценовой стабилизации. По данным аналитического центра, за прошлую неделю стоимость ‘плохой’ панели в Москве выросла на 1,5% и составила $4,883 тыс. за кв. метр. Цена на современную панель увеличилась на 0,9% ($5,106 тыс. за кв. метр). Стоимость кв. метра в ‘сталинках’ выросла на 1,3% ($5,825 тыс. за кв. метр). Современный монолит-кирпич подорожал на 0,8% до $5,574 тыс. за кв. метр.

В США представлены технологии, позволяющие контролировать весь дом нажатием кнопки или прикосновением пальца к экрану. Новая система не только повышает комфорт и безопасность, но и позволяет присматривать за детьми. Раньше системы бытовой автоматизации предлагались только покупателям новых домов, но сейчас систему можно легко установить в любом доме. Самым наглядным воплощением возможностей системы стал ‘Дом нового поколения’ (’NextGen Home’), представленный на выставке. Этот дом энергетически эффективен и почти не наносит вреда окружающей среде. В данном сооружении можно разогреть духовку звонком с мобильного телефона. Можно получить уведомление по электронной почте, если окно в детской открывается посреди ночи. Если кто-то звонит в дверь, видеомагнитофон ставится на паузу, а на экране отображается лицо человека, звонящего в дверь. Когда вы начинаете смотреть фильм, жалюзи автоматически закрываются, а свет постепенно гаснет. Большая часть этих устройств – беспроводные, так что прокладывать в доме новые провода нет никакой необходимости. В систему входят 170 выключателей, камер слежения и других приборов, соединенных с домашней компьютерной сетью и адаптированных к программному обеспечению Lifeware. Примерная стоимость системы ‘NextGen home’ составит около $30 тыс.

Погожим мартовским днем самое время поговорить о том, что происходит за городом. Наблюдатели давно ждут, когда же рынок отреагирует на огромный неудовлетворенный спрос со стороны покупателей недорогих коттеджей и таунхаусов. ‘Загородка’ упорно изобилует предложениями дорогих домов, а поселков эконом-класса явно не хватает. Почему такое происходит? Земли вроде бы в Подмосковье полно, дешевые технологии строительства давно известны. Попытаемся разобраться в причинах дефицита и попробуем предсказать будущее этого сегмента рынка. Для начала интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью наших экспертов попробуем нарисовать два ‘портрета’ - поселка эконом-класса и типичного покупателя недорогого загородного дома. Поселки - далекие, но комфортные Параметры, которым отвечают поселки эконом-класса Удаленность: более чем на 50 км. от Москвы. Направление: в основном Северное, Северо-восточное, Восточное, Юго-Восточное. Площадь участков: от 7-17 соток. Коммуникации: есть электричество, вода, газ, но бывает, что нет канализации, жильцы обходятся септиками. Плотность застройки: более 50 домовладений, может доходить до 800. Площадь коттеджа: 150-250 кв. м. Самая нижняя граница – от 80 кв.м. Технологии строительства: пеноблоки, ‘сэндвич’. Часто это двухэтажный дом без чердака и без подвала. Покупатели с удовольствием берут дом ‘под чистовую отделку’ или ‘под ключ’. Инфраструктура: минимальная — охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается ‘коммуналкой’, уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Возможен водоем с пляжем. Стоимость: 450-500 тысяч долларов стоит коттедж, 200-300 тысяч долларов – таунхаус. Специалисты при определении понятия ‘загородное жилье эконом-класса’ иногда руководствуются таким принципом: – это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Как правило, девелоперы не вкладывают деньги в ‘узнаваемость’ и ‘брендовость’ скромных поселков, покупатели их находят через Интернет или через знакомых. Расходы на эксплуатацию: 200-300 долларов в месяц. Покупатель умеет считать деньги Возраст: старше 30 лет. Доход: $ 4-10 тыс. на семью. Образование: высшее. Работа: руководители, высоквалифицированные специалисты. Семейное положение: есть семья, есть дети, как правило, маленькие. Цель покупки: для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Те, кто покупает жилье для себя, спокойно относятся к перспективе жить за городом и не хотят тратить большие деньги на московское жилье, не имеющее тех преимуществ, которые им дает собственный дом. А теперь дадим слово нашим экспертам, которых мы попросили оценить спрос на коттеджные поселки эконом-класса и перспективы их развития. Загородная ипотека становится выгодной Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости: - Эконом-класс’ за городом развивается гораздо медленнее, чем этого требует рынок. Отсюда повышенный спрос. Со стороны застройщиков/инвесторов интерес вызван огромной потребностью рынка в подобном предложении. Поселки эконом-класса – самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости в настоящее время. Кроме таунхаусов и отдельно стоящих коттеджей небольших площадей, на рынок эконом-класса выходят дуплексы. Но даже в сегменте эконом-класса покупателю не обойтись без заемных средств. Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости стабильно развивается. Те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов. Подмосковная земля всегда привлекательна Елена Сергеева, начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости РК ‘Русский дом недвижимости’: - Доля поселков эконом-класса от общего числа предложений на загородном рынке Подмосковья всего 15%. Примеров немного, по преимуществу, это те поселки, в которых есть таун-хаусы, так как именно они сейчас один из самых недорогих вариантов загородного жилья. Хороших поселков с отдельно стоящими коттеджами в этом сегменте рынке пока практически нет. Спрос на объекты эконом-класса превысил планку в 50%. Девелоперы не спешат вкладываться в подобные проекты, так как считают это малоприбыльным делом. Однако в связи с быстрым ростом спроса на эконом-жилье вскоре ситуация в этом сегменте изменится. Земля и недвижимость в Подмосковье всегда были и будут инвестиционно привлекательными вне зависимости от класса жилья. Дача – это уже ‘третий дом’ Тимур Сайфутдинов, Генеральный директор компании ‘ТЕРРА-недвижимость’: - По прогнозам, продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса, активизируются в 2008 – 2010 гг. (в большей степени формата ‘дачи’). Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, предпочитающих сезонное проживание и отдых за городом в комфортных и безопасных условиях, желающих приобрести ‘третий дом’ для себя или для родственников. Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах прилегающих к Москве становится хуже, плотность застройки также растет, и дача становится единственным решением. Поэтому все большее количество потенциальных покупателей обращает внимание на дальнее Подмосковье, а именно на дачные поселки. Дачи составляют порядка 80% от общего объема предложения эконом-класса. Дачную недвижимость можно разделить на дальние дачи и ближние дачи. Дальние расположены на значительном удалении от МКАД – от 80 до 160 км и отличаются уникальным природным ландшафтом (заповедные леса, ‘большая’ вода и т.д.). Ближние дачи имеют все необходимые составляющие, но в природном отношении уступают дальним дачам. В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше. На отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом- и бизнес-класса. Сливки в элитном сегменте уже сняты Екатерина Ахмарова, руководитель направления ‘Загородная недвижимость’ Национальной Риэлторской Группы ‘NRG’: - До сих пор в загородном секторе было выгоднее строить поселки бизнес-класса, они занимают сейчас 68% объема загородного сектора в Московской области, на эконом-класс приходится 17%, а на элитное жилье — 15%. Спрос на эконом-класс составляет 70%, предложение при этом не превышает и 20%. Девелоперы не успевают удовлетворять запросы рынка из-за нерентабельности строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле. Но большинство застройщиков поняли, что ‘снимать сливки’ в виде элитного жилья уже не получается, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков эконом-класса выгодным. Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 10—15 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге строительство, вместе с объектами инфраструктуры должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 300—500 домов. Многие компании находят инвестиционно-привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и более от МКАД. В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились. Девелоперы начинают осваивать также участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток). В отдаленных этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области, а местные власти еще не избалованы и не требуют взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса. Недорогие дома могут прийти на дорогие направления Галина Ахмадиева, начальник отдела коммерческой и загородной недвижимости Инвестиционной компании МГСН: - Спрос на недорогое загородное жилье высокий, потенциальные покупатели имеют возможность получить ипотеку, тем более, что в эконом-сегменте кредитные предложения есть всегда. Есть основания полагать, что доля коттеджных поселков эконом-класса будет только увеличиваться в будущем, так как наблюдается нехватка объектов этого сегмента, например, в Северо-Западном, Западном и Юго-Западном направлении, где сегодня сосредоточены, в основном, предложения бизнес-класса. Будущее за сетевыми проектами Сергей Гоз, генеральный директор компании ‘Элит Строй’: - В прошлом году рост цен на ликвидные предложения в эконом-классе составил до 40-45% при общем среднем росте в 25-30%. В последние три года эконом-класс пользовался высоким спросом, при этом наблюдался острый дефицит на дешевые предложения. В 2005 году спрос в этом сегменте составлял 63% (от общего объема спроса на загородном рынке, в расчет берутся только организованные поселки), предложение составляло всего 11%. В следующем 2006 году это соотношение равнялось 70% и 15% соответственно. В прошлом году предложение еще немного увеличилось и составило 17% при таком же высоком спросе. По нашим прогнозам такая динамика сохранится. При насыщении других сегментов и стабильно высоком спросе на эконом-класс, все больше девелоперов выходят на этот рынок. Мощный толчок к развитию недорогого сегмента даст и выход на рынок мега-проектов. В прошлом году сразу несколько девелоперов заявили о намерении вывести на рынок сетевые проекты, что позволит им значительно экономить на масштабах и снизить рыночную цену предложения. В настоящее время в эконом-класс еще не пришли солидные компании с большим опытом (исключение Rodex Group). Однако ситуация скоро изменится. Например, Компания ‘Норд Капитал’ совместно со строительной компанией ‘Русстройтрест’ планирует до 2012 года возвести в Подмосковье шесть-девять поселков эконом-класса, которые войдут в три сети ‘Изюм’, ‘Сибарит’, ‘Три кантона’. В прошлом году наметился ряд интересных тенденций: появляется больше предложений на ‘непопулярных’ направлениях (Симферопольское, Егорьевское, Горьковское шоссе), увеличивается доля формата ‘дальние дачи’ эконом-класса (50 км от МКАД и далее по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому, Ярославскому шоссе). Инфраструктура – государственное дело Иван Гурьев, директор по развитию Инвестиционной компании ‘Жилторг’: - Сегодня поселки эконом-класса занимают примерно 25% от общего объема. А неудовлетворенный спрос на этот сегмент достигает 80%. Замечу, что в сегментах де люкс и бизнес-класс — наоборот, спрос удовлетворен на 80%. Резервов для строительства поселков эконом-класса хватает только у ‘продвинутых компаний’, имеющих мощные ресурсы. Рентабельность 2-3 поселков эконом-класса сравнима с рентабельностью одного проекта высокого уровня. Будущее поселков эконом-класса зависит не только от рыночной ситуации, но и от государства. Потому что только оно может взять на себя обеспечение инфраструктурой, дорогами и т.п., коммерческим застройщикам это просто не потянуть. Так что строительство доступного загородного жилья нуждается во внимании государства. Затраты так удорожают проект, что эконом-класса может и не случиться Владимир Яхонтов, заместитель директора компании ‘МИЭЛЬ-Загородная недвижимость’: - Девелоперам невыгодно планировать поселки, ориентированные на эконом-класс, недалеко от Москвы. Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на согласования так удорожают проект, что эконом-класса из него, собственно, уже может и не получиться. Чтобы строить поселки с недорогими коттеджами, нужно соблюсти несколько условий. Земельный участок должен быть недорогим. Затраты на перевод земли в соответствующую категорию и подвод коммуникаций — разумными и сбалансированными. Аппетиты при перепродаже объекта должны быть сдержанными. С другой стороны – я бы посоветовал покупателям провести ревизию потребительских запросов и критериев. Нужно найти в себе силы отказаться от земельного участка, снизить требования к строительным материалам (например, отказаться от кирпича и принять как должное ‘сэндвич’ или панель). С теми запросами, которые предъявляет потребитель на сегодня, построить поселок эконом-класса весьма затруднительно. Спрос на такие объекты высок, но то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, ожидания гораздо выше. На данный момент наблюдается дефицит предложения, оно существует в основном только на уровне проектов. Всего на рынке Московской области сейчас предлагается 25 000 строящихся объектов – в эту цифру входит жилье, как эконом, так и бизнес-класса. И это очень мало для рынка. Покупатели эконом-сегмента, в основном, ищут жилье для постоянного проживания, спрос здесь колоссальный. Но существует и активный спрос на дачи, то есть дома для сезонного проживания. Поэтому можно говорить о намечающейся тенденции - появлении новых проектов эконом-класса, на большом расстоянии от МКАД (от 50 км.) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.

Москвичи и гости столицы смогут увидеть картины Пушкинского музея на фасадах домов в центре города. Как сообщил префект Центрального административного округа столицы Сергей Байдаков, уникальный проект ‘Шедевры на улицах города’ будет проведен с 18 мая по 18 октября с.г. Репродукции картин Музея изобразительных искусств им.Пушкина будут размещены в самых неожиданных местах, в том числе на фасадах зданий. ‘58 точных копий шедевров Пушкинского музея можно будет увидеть на центральных улицах. Под каждой картиной планируется разместить табличку с телефонным номером, позвонив на который все желающие прослушают аудиолекцию с информацией о шедевре’, - сообщил С.Байдаков. Одновременно столица начинает освобождаться от наружной рекламы. Сегодня мэр Москвы Юрий Лужков одобрил постановление ‘О мерах по освобождению отдельных исторических территорий города от наружной рекламы’. В частности, постановление предусматривает очищение в 2009г. от рекламных конструкций территорий вокруг Кремля, Новодевичьего монастыря и заповедника ‘Коломенское’. ‘Первым этапом сокращения рекламных конструкций в столице должна быть полная ликвидация щитов и растяжек около городских храмов и исторических ансамблей’, - сообщил Ю.Лужков, добавив, что насчитывается достаточно видов рекламы, не ухудшающей и не искажающей облик города. Это реклама на остановках общественного транспорта, бордюрах, скамейках и др. ‘Необходимо создать комиссию, которая займется освобождением исторических объектов от рекламы’, - заключил мэр. Как уточнил на заседании председатель комитета рекламы, информации и оформления города Владимир Макаров, территория вокруг ансамбля Московского Кремля должна быть полностью избавлена от рекламных конструкций до 1 января 2009г. Территория вокруг Новодевичьего монастыря будет очищена от рекламы до 1 июня 2009 г., а территория заповедника ‘Коломенское’ - до 1 декабря 2009г. В.Макаров также добавил, что за последнее время количество рекламных конструкций на московских улицах значительно сократилось. ‘Мы убрали с Садового кольца все рекламные конструкции площадью более 10 кв. м, и рекламы на Садовом кольце стало меньше примерно на 50%. С территории Третьего транспортного кольца ликвидированы рекламные щиты, площадь которых превышала 18 кв. м’, - отметил В.Макаров. Также на 25% сокращено количество рекламных щитов на проспекте Мира, на Волоколамском и Можайском шоссе и Бережковской набережной.

Несмотря на то, что в последнее время в районе Манхэттена снизился спрос на недвижимость среди местных жителей, со стороны иностранцев этот интерес возрастает. На нынешний момент рынок дорогого жилья в Нью-Йорке переживает не лучшие времена. Так как снизились бонусы менеджеров ведущих банков Уолл-стрит, понизился и спрос на недвижимость. Сейчас местные менеджеры стали осторожничать, так как по словам управляющего директора Brown Harris Stevens, они не чувствуют себя такими же богатыми как после выкупа бонуса, два года назад, а по словам старшего вице-президента нью-йоркской риэлтерской компании Halstead Property, сейчас почти 50% покупателей дорого жилья являются иностранцами. Год назад иностранцы составляли только 10%, когда сейчас трое из пяти клиентов компании Brown Harris Stevens являются приезжими. Бесспорно, как заявил Луиз Филипс Форбс, исполнительный президент Halstead Property, сейчас все покупатели недвижимости, превышающей сумму в 2 млн. рублей, осторожничают. Однако рост спроса на данную недвижимость в основном связан с инвестициями европейцев. Так же поменялись приоритеты людей к приобретаемому жилью. Сейчас не так ценится роскошь как раньше, больше внимания обращается на удобство дома, для покупателей важно, чтобы дом был просторным и удобным. Как сказал Луиз Саншайн, директор по развитию компании Alexico Group: ‘ В этом году покупатели уже не такие фривольные, как раньше’.